Lãi vay mua nhà lên đỉnh 3 năm, thị trường nhà ở Mỹ bắt đầu “đóng băng”

Lãi vay mua nhà lên đỉnh 3 năm, thị trường nhà ở Mỹ bắt đầu “đóng băng”

Chỉ số hợp đồng mua nhà chờ hoàn tất tại Mỹ giảm 7.3% xuống 66.0 điểm trong tháng 9/2026, thấp nhất kể từ khi bắt đầu thống kê năm 2001, khi lãi suất vay thế chấp vượt 7.5%.

Đà suy yếu của thị trường nhà ở Mỹ ngày càng rõ, khi loạt dữ liệu công bố trong phiên ngày 20/10 cho thấy cả hoạt động mua bán lẫn xây dựng đồng loạt lao dốc trong tháng 9, trong bối cảnh lãi suất vay thế chấp lên cao nhất 3 năm và Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) quay lại chu kỳ tăng lãi suất.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), mức giảm 7.3% của chỉ số vượt xa dự báo giảm 0.5% của các chuyên gia kinh tế do Reuters khảo sát. Số hợp đồng giảm ở cả bốn khu vực và thấp hơn 11.3% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số này đo lường các hợp đồng mua nhà đã ký nhưng chưa hoàn tất giao dịch, thường đi trước doanh số nhà hiện hữu từ một đến hai tháng.

Mức 66.0 điểm đồng nghĩa hoạt động ký hợp đồng hiện thấp hơn cả giai đoạn hậu khủng hoảng nhà ở năm 2008 và thời điểm đại dịch Covid-19 bùng phát năm 2020.

Ở mảng xây dựng, tổng số nhà khởi công giảm 5.2% xuống mức 1.221 triệu căn (tính theo năm), thấp hơn dự báo 1.305 triệu căn, mức thấp nhất kể từ đại dịch. Số nhà ở riêng lẻ khởi công, chiếm phần lớn hoạt động xây dựng, giảm 4.6% xuống 859,000 căn, thấp nhất kể từ tháng 9/2025.

Giấy phép xây nhà ở riêng lẻ, chỉ báo cho hoạt động xây dựng tương lai, giảm 4.0% xuống 845,000 căn, thấp nhất kể từ tháng 3/2023.

Diễn biến trên nối tiếp đà lao dốc của niềm tin trong giới chủ đầu tư. Chỉ số Thị trường Nhà ở NAHB/Wells Fargo giảm 3 điểm xuống 29 điểm trong tháng 10, thấp nhất kể từ tháng 6/2012. Kinh tế trưởng Robert Dietz của Hiệp hội Các nhà xây dựng nhà ở Quốc gia Mỹ (NAHB) cho biết lượng khách tham quan dự án đã xuống thấp nhất kể từ tháng 4/2012, nếu loại trừ thời điểm đại dịch bùng phát tháng 4/2020.

Lãi suất vay thế chấp liên tục leo thang trong nhiều tuần qua. Theo khảo sát của Bankrate, lãi suất vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm trung bình đạt 7.53%, mức cao nhất kể từ tháng 11/2023. Dữ liệu từ Freddie Mac cho thấy lãi suất này bình quân ở mức 7.40% trong tuần trước.

Chi phí vay đang bám theo lợi suất trái phiếu Chính phủ Mỹ, khi cuộc chiến giữa Mỹ, Israel với Iran thổi bùng lạm phát. Lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm có thời điểm vượt 5.3% trong tuần đầu tháng 10, mức cao nhất kể từ tháng 4/2002.

Áp lực còn đến từ chính sách tiền tệ. Ngày 16/09, Fed nâng lãi suất 25 điểm cơ bản, đưa biên độ lãi suất điều hành lên 3.75%-4.00% với tỷ lệ phiếu 12-0, lần điều chỉnh đầu tiên sau hơn 3 năm. Dot plot cho thấy 16/18 quan chức dự báo sẽ có thêm ít nhất một lần tăng 25 điểm cơ bản trước cuối năm 2026.

Lãi suất cao gây sức ép lên người mua và chủ đầu tư

Theo hãng môi giới Redfin, kỷ lục 14.5% giao dịch mua nhà ký hợp đồng trong tháng 9 sau đó bị hủy, tỷ lệ cao nhất trong dữ liệu của hãng nếu không tính những tháng đầu đại dịch. Lần đầu tiên kể từ tháng 9/2023, số hợp đồng mua nhà giảm đồng loạt tại cả 50 vùng đô thị đông dân nhất nước Mỹ.

Giá bán nhà trung vị tăng 1.3% so với cùng kỳ lên 393,895 USD, mức tăng thấp nhất kể từ tháng 2. Khoảng 60.5% số nhà bán ra trong tháng 9 có giá thấp hơn giá chào ban đầu.

Phía nguồn cung, 43% nhà xây dựng đã giảm giá bán trong tháng 10, tăng từ 38% trong tháng 9 và 35% trong tháng 8, tỷ lệ cao nhất giai đoạn 2020-2026. Sara Godfrey, chuyên gia kinh tế tại Oxford Economics, cho rằng niềm tin ảm đạm của giới xây dựng phù hợp với quan điểm của hãng rằng thị trường nhà ở sẽ trì trệ suốt năm tới.

Với mức lãi suất 7.53% và khoản trả trước 20%, khoản trả gốc và lãi hàng tháng ở mức 2,407 USD, tương đương khoảng 27% thu nhập hàng tháng của một gia đình điển hình. Kinh tế trưởng Mike Fratantoni của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA) dự báo lãi suất vay thế chấp kỳ hạn 30 năm nhiều khả năng duy trì trên 7% trong suốt năm 2027.

Chu Tuấn Phong

FILI

– 19:00 28/10/2026