Quy hoạch đô thị vệ tinh lấy người dân làm trung tâm nhờ bệ phóng metro

Quy hoạch đô thị vệ tinh lấy người dân làm trung tâm nhờ bệ phóng metro

Hệ thống metro đang mở rộng không gian phát triển vùng TPHCM lên bán kính 30 km, giúp phát triển các đô thị vệ tinh. Quy hoạch mới đặt mục tiêu “lấy người dân làm trung tâm”, đảm bảo hệ thống y tế, giáo dục, giá nhà hợp lý và giải quyết được việc làm tại chỗ. Sự kết hợp giữa metro, hành lang pháp lý và nguồn vốn tư nhân sẽ định hình lại diện mạo kinh tế vùng.

Diễn đàn bất động sản 2026 với chủ đề “SÓNG ĐA TẦN – Chu kỳ hạ tầng và dòng vốn mới của nền kinh tế” đã thảo luận đa chiều về bài toán quy hoạch và phát triển các đô thị vệ tinh bền vững, đón nhận các ý kiến của các chuyên gia kinh tế và quy hoạch.

Các chuyên gia thảo luận về quy hoạch đô thị vệ tinh và vai trò của đầu tư hạ tầng – Ảnh: Thanh Trúc

Quy hoạch đô thị vệ tinh định hình chức năng vùng và “lấy con người làm trung tâm”

Tại diễn đàn, các chuyên gia đánh giá không gian phát triển hiện nay không còn bị giới hạn trong ranh giới hành chính đơn lẻ, mà là sự cộng hưởng của toàn vùng sau khi sáp nhập không gian quy hoạch TPHCM, Bình Dương và Vũng Tàu.

Ông Phạm Tuấn Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, phân tích sự thay đổi chiến lược này: “Mỗi vùng có một lợi thế”. Theo đó, hệ sinh thái kinh tế sẽ được phân bổ rõ ràng, TPHCM tiếp tục củng cố vị thế trung tâm tài chính đầu tàu, Bình Dương phát huy nền tảng là một thủ phủ công nghiệp, trong khi Vũng Tàu sẽ tập trung khai thác lợi thế về hệ thống cảng biển và du lịch. Việc xác định đúng chức năng của từng khu vực là bản lề để hình thành các trung tâm kinh tế vệ tinh.

Dựa trên nền tảng phân vùng này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhấn mạnh: “Chúng ta sẽ cần một khái niệm đô thị hóa tách hoàn toàn khỏi khái niệm là đô thị hóa dựa vào lõi trung tâm”. Một đô thị vệ tinh đúng nghĩa phải có khả năng tự nuôi sống chính mình, sở hữu đầy đủ tiện nghi, đặc biệt là hệ thống y tế và giáo dục chất lượng để người dân không phải phụ thuộc vào thành phố lõi.

Tuy nhiên, để những đại dự án này thực sự thu hút dân cư, các chuyên gia đều cho rằng quy hoạch bắt buộc phải lấy con người làm trung tâm. Một khu đô thị chỉ thực sự thành công khi nó cung cấp một môi trường sống phù hợp với năng lực tài chính và đảm bảo khả năng tạo ra việc làm tại chỗ để cư dân sinh sống.

Khung pháp lý và không gian phát triển đô thị

Hệ thống pháp lý là chìa khóa cốt lõi để hiện thực hóa các đô thị vệ tinh. Thời gian qua, TPHCM đã được Trung ương gỡ vướng bằng nhiều quyết sách lớn.

Ông Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội, đúc kết: “Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 54 cho TPHCM tự chủ tài chính, sau đó là Nghị quyết 98 cho phép ưu tiên đầu tư. Mới đây nhất, chúng ta có Nghị quyết 260 trao toàn quyền phát triển, tức là thành phố muốn phát triển thế nào thì được quyền tự chủ”.

Đồng thời, Nghị quyết 188 của Chính phủ tạo cơ sở định hướng phát triển đô thị mới bám theo các trục hạ tầng lớn như metro. Mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD – Transit-Oriented Development) này chính là lời giải cho bài toán mở rộng không gian bền vững.

Để thực thi hiệu quả, hệ thống luật cần một hệ quy chiếu đồng bộ. Ông Kiên khẳng định: “Luật Đất đai làm trung tâm cộng với Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch và Luật Xây dựng tạo thành một hệ quy chiếu cho phát triển đô thị”.

Việc phát triển đô thị bám theo các trục metro theo Nghị quyết 188 giúp không gian đô thị của TPHCM mở rộng vùng lõi lên bán kính 20-30km. Thành phố hiện đã hoàn thành tuyến Metro số 1, đang xây dựng tuyến số 2, số 3 và quy hoạch tổng thể lên đến 12 tuyến đường sắt đô thị.

Hệ thống metro đang mở rộng không gian phát triển vùng TPHCM lên bán kính 30 km

Bà Thùy Dung nhận định sự phát triển của đô thị và hạ tầng giao thông luôn có mối quan hệ gắn kết chặt chẽ với nhau. Trong nhiều trường hợp thực tế, đô thị có thể hình thành trước rồi mới kéo theo sự phát triển của hệ thống hạ tầng. Để quá trình đô thị hóa diễn ra bền vững, sự phối hợp đồng bộ giữa chính quyền và doanh nghiệp tư nhân là điều kiện tiên quyết.

Hệ thống hạ tầng từ tuyến metro giải quyết trực tiếp điểm nghẽn của các đô thị vệ tinh trong quá khứ. Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, cho rằng các trục metro mở ra cơ hội lớn cho các đô thị cách trung tâm trên 10 km.

Quy hoạch không gian hiện nay đã thay đổi tiêu chí đánh giá. Ông Nguyễn Đức Kiên nhấn mạnh việc phải đánh giá khoảng cách theo thời gian di chuyển thay vì số kilomet, quy hoạch đô thị phải tuân thủ hai nguyên tắc trọng tâm là “Lưu thông tại chỗ” và “Lấy người dân làm trung tâm”.

“Nếu muốn hút doanh nghiệp về các khu vực xa hơn thì đừng giới hạn thời gian sở hữu của đất thương mại dịch vụ” – chuyên gia Nguyễn Đỗ Dũng cho biết.

Việc đầu tư mạng lưới metro đòi hỏi nguồn vốn khổng lồ ngoài ngân sách nhà nước. Hiện tại, nhiều doanh nghiệp tư nhân đã sẵn sàng tham gia trực tiếp vào hạ tầng. Nguồn lực xã hội hóa này sẽ giúp rút ngắn tối đa thời gian di chuyển liên vùng.

Để kéo doanh nghiệp về vùng ven tạo việc làm, hành lang pháp lý cần có sự đột phá. Chuyên gia Nguyễn Đỗ Dũng đề xuất tách bạch giữa thời gian và chức năng sử dụng đất. Việc xóa bỏ giới hạn thời gian sở hữu đối với đất thương mại dịch vụ sẽ kích thích mạnh mẽ dòng tiền đầu tư từ khối tư nhân.

Thực tế cho thấy các doanh nghiệp phi sản xuất luôn bám trụ tại vùng lõi trung tâm. Chính quyền rất khó ép buộc họ dời trụ sở ra ngoại ô. Do đó, ông Dũng đề xuất ba giải pháp điều phối không gian.

Thứ nhất, thành phố cần tăng thêm quỹ văn phòng để nâng cao sức chịu tải cho khu vực trung tâm. Thứ hai, các dự án phức hợp cần được quy hoạch nằm ngay sát nhà ga metro giống mô hình Nhật Bản và Singapore. Thứ ba, cơ quan quản lý phải triển khai chính sách điều phối việc làm đồng bộ trên quy mô toàn vùng.

Thanh Trúc

FILI

– 20:20 22/05/2026