Lãi suất tăng “làm khó” đà phục hồi của thị trường bất động sản

Lãi suất tăng “làm khó” đà phục hồi của thị trường bất động sản

Lãi suất tăng đang đe dọa làm chệch hướng đà phục hồi vốn đã mong manh của thị trường bất động sản thương mại toàn cầu. Nhiều thương vụ đang phải điều chỉnh giá gấp rút hoặc bị tạm hoãn khi bên mua và bên bán xem xét lại mức định giá.

Khối lượng giao dịch bất động sản được kỳ vọng phục hồi trong năm nay, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài kể từ khi lãi suất tăng mạnh vào năm 2022. Tuy nhiên, lạm phát do xung đột tại Trung Đông gây ra cùng chi phí vay vốn leo thang đang buộc các bên xem xét lại những thương vụ mới được thỏa thuận chỉ vài tháng trước.

“Đi đến kết luận hợp lý duy nhất là giá trị bất động sản phải giảm”, Ronald Dickerman, Chủ tịch công ty đầu tư Madison International Realty, nhận định. “Giả sử bạn đã bắt tay thỏa thuận hoặc ký hợp đồng cách đây ba tháng, nhưng đột nhiên lãi suất tăng thêm 85 điểm cơ bản. Chẳng lẽ bạn không lo ngại về mức giá mua hay sao?”.

Ảnh: FT

Bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ biến động lợi suất trái phiếu dài hạn, bởi phần lớn vốn phát triển dự án đến từ các khoản vay, khiến chi phí tài chính tăng theo lãi suất. Giá trị tài sản bất động sản có mối quan hệ nghịch chiều chặt chẽ với lãi suất.

Lợi suất trái phiếu đã tăng mạnh kể từ khi chiến tranh tại Iran bùng phát, đẩy lãi suất vay chuẩn của nền kinh tế toàn cầu lên mức cao nhất kể từ những năm 2000. Lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm đã vượt 5.3%, tăng từ khoảng 4% vào cuối tháng 2, đồng thời chạm mức cao nhất kể từ năm 2002 trong tháng này. Tại Anh, lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm có thời điểm lên tới 5.53%, cao nhất kể từ năm 2007.

Một số nhà đầu tư bất động sản nói với Financial Times rằng họ đang tìm cách thương lượng giảm giá giao dịch vài phần trăm. Một công ty cho biết đang đàm phán để được giảm 5% đối với thương vụ trị giá 100 triệu USD mua một tài sản công nghiệp đã thỏa thuận cách đây ba tháng.

Tình trạng này cũng xuất hiện ở những thương vụ nhỏ hơn. Theo một người nắm rõ giao dịch, trong một thương vụ bán nhà kho gần đây tại Anh, mức giá chào mua ở vòng hai còn thấp hơn vòng đầu tiên.

“Bất kỳ ai đã đạt được thỏa thuận sơ bộ trong mùa hè và cần vay nợ để hoàn tất giao dịch hiện đều tìm cách đàm phán lại”, David Turner, đồng sáng lập công ty tư vấn bất động sản DTRE, cho biết. “Rất nhiều khách hàng của chúng tôi đang yêu cầu giảm giá. Điều đó khiến bên bán phải đối mặt với những quyết định khó khăn”.

Charlie Green, Giám đốc điều hành Workspace, công ty cho thuê văn phòng linh hoạt, cảnh báo hôm thứ Năm rằng một loạt thương vụ thoái vốn mà doanh nghiệp đang thực hiện có thể “sẽ mất nhiều thời gian hơn dự kiến” do lãi suất cao và người mua đưa ra những mức giá mà công ty cho là thấp hơn giá trị hợp lý.

“Chúng tôi là bên bán có kỷ luật và chỉ tiến hành giao dịch ở mức giá mà chúng tôi tin rằng sẽ tối đa hóa giá trị cho cổ đông”, ông nói.

Một ngân hàng đầu tư bất động sản cho biết tâm lý tại hội nghị ngành tổ chức ở Munich hồi đầu tháng này rất “ảm đạm”.

“Mọi người thực sự chán nản trước những gì đang diễn ra. Ai cũng có phần bất lực, ôm đầu suy nghĩ. Vấn đề không còn là liệu các thương vụ có đổ vỡ hay không, mà là khi nào chúng sẽ đổ vỡ”, vị này nói.

Các chuyên gia trong ngành so sánh tình hình hiện nay với năm 2022, khi lãi suất tăng mạnh sau chiến tranh Ukraine và kế hoạch ngân sách “mini” của Liz Truss tại Anh. Những diễn biến đó đã châm ngòi cho một đợt điều chỉnh đau đớn của thị trường, kéo giá bất động sản đi xuống.

Tuy nhiên, các lãnh đạo ngành bất động sản lo ngại rằng lần này, những vấn đề đang bủa vây kinh tế toàn cầu sẽ không sớm có lời giải.

“Các thương vụ chắc chắn không được khởi động vào lúc này”, vị chuyên gia ngân hàng nói thêm. “Không ai muốn bắt đầu giao dịch ngay giữa tâm bão như thế này”.

Dù vậy, ngành bất động sản vẫn kỳ vọng giá thuê sẽ tăng vững chắc ở phân khúc nhà ở và văn phòng hạng sang, qua đó phần nào bù đắp tác động tiêu cực từ lãi suất cao. Các chuyên gia cũng cho rằng mức điều chỉnh giá trong giai đoạn hiện tại chưa nghiêm trọng như năm 2022.

Chris Pilgrim, Giám đốc thị trường vốn tại công ty tư vấn bất động sản Avison Young, cho biết bất ổn toàn cầu đang khiến “nhà đầu tư nắm giữ tài sản lâu hơn, tái định vị, cải tạo và nâng cao hiệu quả khai thác cho thuê”.

Nhà đầu tư cũng không muốn bán tài sản và chấp nhận ghi nhận thua lỗ. Trong lĩnh vực bất động sản logistics, “phần lớn chủ sở hữu đang trì hoãn quyết định thay vì hiện thực hóa khoản lỗ. Rất ít người sẵn sàng bán nếu không bị buộc phải làm vậy, vì thế khối lượng giao dịch đang giảm”, Robert Taylor, Giám đốc nghiên cứu tại DTRE, cho biết.

Hoạt động phát triển dự án mới vẫn trầm lắng do bất ổn kéo dài. Theo dữ liệu của CoStar Group, số dự án xây dựng văn phòng khởi công tại Anh tăng trong quý 3 năm nay, với khoảng 1.3 triệu feet vuông diện tích văn phòng đang được xây dựng, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, xét trên cơ sở 12 tháng liên tục, số dự án văn phòng khởi công vẫn dao động gần mức thấp nhất trong 15 năm qua.

Dữ liệu của CoStar cũng cho thấy doanh số bán các tòa nhà văn phòng tại Anh giảm xuống mức thấp nhất trong một năm vào quý 3. Trong khi đó, thời gian cần thiết để bán một tòa nhà văn phòng đã lên mức cao nhất kể từ năm 2021.

Vuơng Đông

FILI

– 11:47 19/10/2026