Bài toán 100 tỷ USD cho hạ tầng bất động sản và vai trò dẫn vốn ngoại của Trung tâm Tài chính Quốc tế TPHCM

Bài toán 100 tỷ USD cho hạ tầng bất động sản và vai trò dẫn vốn ngoại của Trung tâm Tài chính Quốc tế TPHCM

Tiến trình phát triển hạ tầng với các siêu dự án như đường sắt đô thị, cảng trung chuyển Cần Giờ hay cao tốc Bắc – Nam, các đường vành đai đang đòi hỏi nguồn vốn đầu tư khổng lồ, ước tính hơn 100 tỷ USD. Khi dư địa tín dụng nội địa dần thu hẹp, việc tìm kiếm các kênh huy động vốn mới từ quốc tế trở thành yêu cầu thiết yếu. Sự ra đời của Trung tâm Tài chính Quốc tế (TTTCQT) TPHCM được kỳ vọng sẽ làm đòn bẩy chiến lược, giúp thu hút và dẫn dắt dòng vốn ngoại đổ vào các công trình trọng điểm quốc gia.

Ngày 21/05/2026, tại diễn đàn bất động sản 2026 với chủ đề “Sóng đa tần – Chu kỳ hạ tầng và dòng vốn mới của nền kinh tế” thảo luận về chu kỳ hạ tầng 2026-2030, các cực tăng trưởng đô thị mới cùng xu hướng dịch chuyển dòng vốn cho thị trường bất động sản khi TTTCQT đi vào hoạt động.

Chuyên gia thảo luận tại diễn đàn bất động sản 2026 – Ảnh: Thanh Trúc

Giai đoạn 2026-2030, nền kinh tế và thị trường bất động sản đối diện với nhu cầu huy động vốn đầu tư lớn. Ông Lê Thanh Hải, Giám đốc Trung tâm Tư vấn ứng dụng kinh tế thuộc Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, kiêm Phó Ban Chiến lược và Tổng hợp, Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế tại TPHCM, nhận định: “Công cuộc phát triển đô thị về hạ tầng ở Việt Nam và TPHCM đòi hỏi nguồn vốn rất lớn”. Các dự án như đường sắt đô thị, siêu cảng Cần Giờ, đường cao tốc Bắc – Nam và các tuyến đường vành đai đều đang trong giai đoạn cần đẩy mạnh triển khai, ước tính nguồn vốn hơn 100 tỷ đô trong vòng 15 năm tới.

Nhu cầu vốn tỷ đô đặt ra thách thức trực tiếp khi dư địa huy động vốn trong nước đang cạn dần. Kênh dẫn vốn truyền thống lớn nhất là tín dụng ngân hàng hiện không còn nhiều không gian để tăng trưởng đột phá. Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu có động thái kiểm soát rủi ro, đặt giới hạn nghiêm ngặt để tín dụng bất động sản không được vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế.

Việc thu hẹp của dòng vốn nội địa buộc thị trường phải hướng sự chú ý sang dòng vốn ngoại. Tuy nhiên, thực tế huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài (FDI, FII) lại đang đối mặt với những nghịch lý. Bà Hồ Thị Kiều Trang, Giám đốc nghiên cứu – Ngành Bất động sản, Bộ phận phân tích Khách hàng tổ chức, CTCP Chứng khoán TPHCM (HSC, HOSE: HCM), chia sẻ: “Việt Nam đang trong giai đoạn cần vốn cực kỳ lớn nhưng lại chứng kiến dòng vốn nước ngoài rời đi rất mạnh”.

Để giải bài toán vốn, thị trường kỳ vọng vào vai trò của Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TPHCM. Tính chất dòng vốn quốc tế từ đây sẽ được ưu tiên tài trợ cho các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm. Khi đó, hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ trở thành bệ phóng gián tiếp giúp nâng cao giá trị và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững

Bệ phóng từ nền tảng vĩ mô ổn định

Việt Nam đang có nhiều lợi thế vĩ mô để thu hút vốn ngoại. Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết thu nhập bình quân đầu người đã vượt 5,000 USD. Dân số hơn 100 triệu người tạo ra nền tảng phát triển kinh tế rất tốt. Đồng thời, cơ cấu xuất khẩu cũng đang chuyển dịch mạnh sang nhóm hàng công nghệ cao.

Sự xuất hiện của TTTCQT tại TPHCM là một bước ngoặt lớn. Ông Hải nhấn mạnh nhiệm vụ trọng tâm của trung tâm là dẫn vốn quốc tế vào các hạ tầng trọng điểm. TTTCQT sẽ được áp dụng các quy chế đặc thù, giúp đơn giản hóa thủ tục luân chuyển tiền tệ và đầu tư cho khối ngoại.

“TTTCQT có những cơ chế riêng, giống như một “ốc đảo” để các tổ chức tài chính quốc tế vào khai thác” – ông Hải ví von.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, thị trường sẽ được bổ sung nhiều công cụ huy động vốn mới như: trái phiếu công trình, trái phiếu chính quyền đô thị, trái phiếu xanh, chứng khoán hóa dự án và gọi vốn cộng đồng qua Fintech. Sự đa dạng công cụ giúp khơi thông nguồn cung vốn cho các dự án bất động sản và hạ tầng trong tương lai.

Khẩu vị và tiêu chuẩn khắt khe của khối ngoại

“Một xu hướng đầu tư nổi bật ở châu Âu là họ rất quan trọng về ESG, mong muốn các nhà phát triển phải có sản phẩm đóng góp cho xã hội và phát triển theo xu hướng xanh”, bà Trang nêu.

Dòng vốn quốc tế đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ sang các phân khúc bất động sản tạo ra giá trị và dòng tiền thực. Bà Ngọc cho biết nguồn vốn mới đang tập trung vào lĩnh vực sản xuất công nghiệp công nghệ cao, cảng biển, logistics và kho bãi. Đặc biệt, thị trường cũng ghi nhận sự quan tâm lớn dành cho trung tâm lưu trữ dữ liệu, một loại hình đầu tư rất tiềm năng nhưng chưa có quy định đồng bộ tại Việt Nam.

Đối với thị trường bất động sản dân dụng truyền thống, khối ngoại đặt ra các tiêu chuẩn khắt khe hơn. Bà Trang chia sẻ rằng nhà đầu tư ngoại luôn đánh giá mức độ rủi ro rất cao khi rót vốn vào lĩnh vực này. Do đó, họ ưu tiên tìm kiếm các doanh nghiệp có năng lực quản trị dòng tiền minh bạch và phát triển các dự án hướng đến nhu cầu ở thực để đảm bảo an toàn vốn. Đồng thời, tiêu chuẩn ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) đã trở thành yếu tố tiên quyết để giải ngân. Các quỹ đầu tư đòi hỏi chủ đầu tư phải tuân thủ các tiêu chuẩn quản trị cao, có đóng góp cho xã hội và kiến tạo không gian sống xanh.

Khi tham gia vào các siêu dự án, nhà đầu tư nước ngoài cũng đòi hỏi các khu đô thị vệ tinh phải có khả năng tự vận hành bền vững. Bà Ngọc nhấn mạnh mỗi khu đô thị cần xác định được chức năng cốt lõi và ngành kinh tế chính dựa trên lợi thế địa phương. Đây là điều kiện bắt buộc để tạo ra việc làm tại chỗ, từ đó thu hút cư dân về sinh sống thực sự thay vì là những dự án đô thị vắng bóng người.

Thách thức pháp lý và điểm nghẽn thị trường tài chính

Dù có nhiều tiềm năng, dòng vốn ngoại vẫn vấp phải những điểm nghẽn pháp lý. Bà Ngọc chỉ ra rào cản lớn nhất là nhà đầu tư nước ngoài khó tiếp cận trực tiếp quỹ đất. Để giải quyết, thị trường nổi lên xu hướng các nhà quy hoạch tổng thể.

Bà Trang cho biết, các chủ đầu tư lớn trong nước sẽ quy hoạch các đại đô thị, sau đó chia nhỏ và chuyển nhượng quỹ đất. Cách làm này giúp nhà đầu tư ngoại tránh được các rắc rối về thủ tục pháp lý.

Cấu trúc thị trường tài chính nội địa cũng đặt ra nhiều thách thức cho việc thu hút vốn. Theo bà Trang, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn sau cuộc khủng hoảng 2022-2023. Thị trường này hiện còn thiếu hệ thống xếp hạng tín nhiệm và chưa đa dạng hóa sản phẩm; cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có sự phân hóa rất mạnh. Khối ngoại hiện không có quá nhiều lựa chọn cổ phiếu đạt đủ các tiêu chuẩn đầu tư khắt khe.

Bài toán quy hoạch các đô thị vệ tinh để đón sóng hạ tầng cũng gặp rào cản lớn từ thực tế. Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, nhận định rất khó để bắt buộc các doanh nghiệp dời trụ sở từ vùng lõi ra ngoại vi. Tâm lý doanh nghiệp luôn ưu tiên bám trụ trung tâm để tận dụng hệ sinh thái kinh tế có sẵn. Do đó, việc kéo giãn dân cư và tạo ra việc làm tại chỗ cho các đô thị mới đòi hỏi chính quyền phải có những giải pháp điều phối vùng thực sự quyết liệt.

Thanh Trúc

FILI

– 15:35 22/05/2026