Thị trường bất động sản Trung Quốc đang ‘trỗi dậy’, nhưng các nhà phát triển chỉ là… gặp may?

Việc Bắc Kinh dỡ bỏ chính sách Zero Covid vào năm ngoái đang giúp ngành bất động sản hồi sinh. Dù các cơ quan quản lý siết chặt quy định hay người sở hữu nhà có những phản ứng tiêu cực, thì người mua đang dần quay trở lại thị trường nhà ở trong năm nay.

Vào tháng 3, doanh số bất động sản tại 30 thành phố lớn của Trung Quốc đã tăng 44% so với 1 năm trước đó, sau khi giảm 13% trong tháng 1 và tháng 2. Theo Gavekal Dragonomics, một công ty nghiên cứu, tốc độ này đang gần như tương đương với năm 2019.

Tâm lý người mua cũng đang được cải thiện. Trong số 70 thành phố lớn được chính phủ theo dõi, 55 thành phố ghi nhận bất động sản tăng giá trong tháng 2, trong khi tháng 12 là chỉ 15 thành phố.

Theo khảo sát mới nhất của NHTW Trung Quốc, tỷ lệ hộ gia đình cho biết họ có kế hoạch mua nhà trong quý tới đã tăng lên 17,5%, mức tăng lớn đầu tiên trong 3 năm. Có thể thấy, các gia đình Trung Quốc vẫn chưa từ bỏ ý tưởng làm giàu từ bất động sản.

Một trong những yếu tố thúc đẩy xu hướng này là những thay đổi chính sách. Bắc Kinh đã thúc giục các nhà xây dựng khởi động lại những dự án bị đình trệ để sớm bàn giao nhà cho người mua.

Trịnh Châu, một thành phố ở miền đông Trung Quốc, đã ra mắt quỹ 10 tỷ NDT (1,5 tỷ USD) để hỗ trợ các nhà phát triển tiếp tục xây dựng dự án. Một số nhà xây dựng, như Country Garden, đang chuyển sang kinh doanh dịch vụ xây dựng, dù doanh thu thấp hơn nhưng khối lượng công việc ổn định.

Đây là những tín hiệu đáng mừng cho các nhà phát triển bất động sản vốn gặp nhiều khó khăn của Trung Quốc trong vài năm qua. Trong số 65 công ty xây dựng niêm yết tại Hong Kong, 21 công ty đã dự báo lợi nhuận âm và 13 công ty bị tạm dừng giao dịch và trễ hạn gửi kết quả kinh doanh, theo S&P Global Ratings.

Tập đoàn Sinic Holdings gần đây đã bị huỷ niêm yết chỉ chưa đầy 4 năm sau khi “lên sàn”. Công ty này không công bố báo cáo tài chính năm 2021 và cổ phiếu bị ngừng giao dịch kể từ tháng 9/2021.

Trong bối cảnh đó, các nhà phát triển giờ đây có thể “bước qua” những khó khăn của năm 2022, quá trình trả nợ của một số công ty có thể được cải thiện. Sunac China Holdings Ltd., một nhà phát triển đang gặp khó khăn, gần đây đã công bố kế hoạch tái cấu trúc và chứng kiến doanh số hồi phục sau 1 năm sụt giảm.

Ngay cả Evergrande, nhà phát triển nợ nhiều nhất thế giới, cũng ghi nhận doanh thu đạt 13 tỷ NDT trong tháng 3, theo đó có thể thấy một số hoạt động kinh doanh của họ đã được nối lại. Đối với những công ty có bước đi thận trọng hơn, họ có thể huy động lại vốn chủ sở hữu mới.

Song, nhà đầu tư vẫn còn lo lắng. Tháng trước, Sino-Ocean Group Holding Ltd. bất ngờ thông báo hoãn thanh toán trái phiếu coupon để “giữ tiền mặt”, nhưng lại thay đổi chỉ vài ngày sau đó. Đây là hồi chuông cảnh tỉnh rằng cuộc khủng hoảng thanh khoản trên thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa kết thúc. Nhìn chung, kỳ vọng về việc doanh số bán nhà hồi phục đang giúp nhà đầu tư trái phiếu ổn định hơn và giảm bớt áp lực cho các nhà phát triển.

Về kết quả kinh doanh năm 2022, một số doanh nghiệp lại có thành tích khá tồi tệ. Chẳng hạn, Sino-Ocean chứng kiến lượng tiền mặt giảm gần 90% trong 2 năm, không phải do diễn biến thị trường kém thuận lợi. Năm ngoái, họ đã chuyển 10,6 tỷ NDT cho một công ty liên kết, dựa trên “thoả thuận bằng lời nói của 3 bên”.

Tính đến tháng 12, công ty này chỉ nắm giữ 4,6 tỷ NDT tiền mặt không bị hạn chế sử dụng, trong khi khoản nợ 38 tỷ NDT sẽ đến hạn trong 12 tháng sau đó. Nếu thông tin này được tiết lộ ở thời điểm 1 năm trước, Sino-Ocean có thể đã “ngắc ngoải”.

Sau 2 năm trải qua những quy định nghiêm ngặt, thị trường bất động sản của Trung Quốc đã loại bỏ được những doanh nghiệp bết bát nhất. Tuy nhiên, theo Bloomberg, một trong số những doanh nghiệp “sống sót” không phải vì họ có tiềm lực tài chính mạnh nhất, chỉ là họ may mắn.

Tham khảo Bloomberg