[Longform] Khủng hoảng bất động sản ở Thái Lan

Khủng hoảng bất động sản ở Thái Lan

Thị trường bất động sản nhà ở Thái Lan đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997. Các ngân hàng cho vay thận trọng, nợ cá nhân cao và tăng trưởng kinh tế thấp đã khiến các nhà phát triển bất động sản rơi vào tình trạng tồn kho nghiêm trọng.

Thị trường căn hộ chung cư tại Bangkok đang rơi vào trạng thái trầm lắng, nhưng các bất động sản nhà ở có khả năng tiếp cận tốt với các hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn của thành phố vẫn tương đối khả quan. (Ảnh: Dominic Faulder)

Tòa tháp Porsche Design có thể là nơi gần nhất với “thiên đường” mà bất kỳ người yêu siêu xe nào tại thủ đô Thái từng có thể đạt được. Khi khai trương vào cuối năm nay, mỗi căn trong 22 căn hộ sẽ có thang máy riêng biệt. Thang máy này được lót bằng da xe thể thao may thêu và dẫn thẳng đến “Không gian Đam mê”. Đây là khu vực không cửa sổ, cách âm hoàn toàn, có thể chứa tới 18 xe cùng hệ thống hút khói đầy đủ.

“Tôi ấn tượng – chưa bao giờ thấy gì như thế này”, Alex Hirschi, người nổi tiếng mạng xã hội và vlogger cao cấp người Australia được biết đến với tên Supercar Blondie, nói trong chuyến tham quan video gần đây căn hộ mẫu 900 m2.

Ananda, nhà phát triển của Porsche Tower, bắt đầu tiếp thị các căn hộ vào tháng 9 với giá từ 15 triệu đến 50 triệu USD và đã hoàn thành 5 giao dịch bán. Các khách hàng được cho là người Nhật Bản, Singapore, Đài Loan và Thái Lan, nhưng nhà phát triển không xác nhận quốc tịch và chi tiết khác với lý do “bảo mật khách hàng”.

Tuy nhiên, doanh số mạnh mẽ như vậy không phản ánh thị trường bất động sản rộng lớn hơn của Thái Lan. Các khu vực khác của thị trường đang ở trạng thái tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, theo các chuyên gia kỳ cựu trong ngành, với lượng tồn kho khổng lồ các căn hộ chưa bán được và sự sụt giảm trong các dự án phát triển mới.

Một số nhà quan sát nghi ngờ về sự hồi phục của thị trường trong ba năm tới. Lý do là mức nợ hộ gia đình cao, ngân hàng ngày càng miễn cưỡng cho vay và tăng trưởng kinh tế yếu ớt. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự kiến tăng trưởng sẽ chỉ đạt 1.6% trong năm 2026.

“Có khoảng 220,000 căn hộ chưa bán được tại Bangkok”, Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Cơ quan Các vấn đề Bất động sản (AREA), cho biết. “Toàn quốc có thể thêm 200,000 căn nữa. Vậy tổng cộng khoảng 400,000 căn hộ đang nằm trong tay các nhà phát triển”.

Dự án dễ nhận thấy nhất của Bangkok vẫn chưa khởi công là tái phát triển khu đất cựu đại sứ quán Anh. Khu đất rộng 49,000 m2 này đã bị san phẳng năm 2019 sau khi được bán cho Hongkong Land và Central Group với giá gần 16 tỷ Baht (511 triệu USD).

Chỉ có 13,700 căn hộ chung cư mới được ra mắt trong ba quý đầu năm 2025 tại Bangkok, theo CBRE. Con số này thấp hơn nhiều so với mức trung bình 52,000 căn/năm từ 2014-2024, kể cả thời kỳ sụt giảm trong đại dịch COVID-19.

CBRE dự báo thị trường Bangkok sẽ đón nhận dưới 40,000 căn hộ mới trong năm nay và 20,000 căn năm 2027, sau đó tổng cộng chỉ hơn 10,000 căn trong hai năm tiếp theo.

Các lý do chính cho tình trạng cung quá mức đã được xác định rõ ràng. Nhiều nhà phát triển đã sử dụng tín dụng rất rẻ trong nhiều năm để mở rộng đáng kể hoạt động. Gần đây, khi lãi suất tăng mạnh, tình hình đã thay đổi. Ngân hàng Trung ương Thái Lan (BOT) đã tăng lãi suất chuẩn từ 0.5% lên 2.5% chỉ trong một năm. Điều này khiến chi phí thế chấp tăng nhanh và nhu cầu mua giảm.

Đồng thời, các cơ quan chức năng bắt đầu giải quyết tình trạng nợ hộ gia đình cực cao của đất nước. Mức nợ này đạt 88.2% GDP cuối quý 1/2025, cao thứ hai châu Á sau Hàn Quốc, theo Trading Economics. Điều này ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản. Các ngân hàng trở nên miễn cưỡng hơn trong việc phê duyệt thế chấp và cho vay.

“Như thường lệ trong thị trường nhà ở, nhu cầu sụp đổ cùng lúc với cung đạt đỉnh”, một chuyên gia bất động sản nước ngoài kỳ cựu chia sẻ với Nikkei Asia.

Hiệp hội Kinh doanh Nhà ở, một tổ chức tư nhân, đã thực hiện khảo sát vào tháng 9 và 10 với 200 dự án toàn quốc. Kết quả cho thấy tỷ lệ từ chối thế chấp tổng thể khoảng 40%. Một số trường hợp thậm chí gần gấp đôi, đặc biệt với bất động sản giá rẻ dưới 3 triệu Baht (95,875 USD).

Cuộc khảo sát chỉ ra vấn đề chính của người đi vay là gánh nợ quá cao (37.3%), thu nhập không ổn định (33.3%) và hồ sơ tài chính kém (21.6%).

“Đó là con số quá lớn”, nhà phân tích nước ngoài nhận xét. “Một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán gần như đang trở thành công ty zombie. Họ không trả được nợ hoặc phải tái cấu trúc trái phiếu, đồng thời bán hàng rất ít”.

Chỉ số các công ty bất động sản và xây dựng trên sàn chứng khoán Thái Lan đã giảm 42.6% từ đỉnh tháng 1/2023. Con số này đã bao gồm cả đợt tăng 15% từ tháng 6 khi các lần cắt giảm lãi suất gần đây bắt đầu hỗ trợ thị trường.

Việc xây dựng khu phức hợp khổng lồ Bangkok Mall ở phía đông nam thủ đô đã được nối lại sau 5 năm chậm trễ. Dự án dự kiến hoàn thành vào năm 2028.

Các cổ phiếu giảm mạnh nhất năm ngoái bao gồm WHA Corporation (chuyên bất động sản thương mại và khu công nghiệp), nhà phát triển nhà ở Land and Houses, và Sansiri – một trong những nhà phát triển lâu đời nhất Thái Lan. WHA giảm 39.8%, Land and Houses giảm 24.4%, và Sansiri giảm 24.3%.

Tại Bangkok, bất động sản nhà ở vẫn hoạt động tương đối tốt ở những khu vực có lợi thế như khu vực dọc theo hệ thống giao thông công cộng tiên tiến, xung quanh bệnh viện và trường học, cũng như trong các quận kinh doanh. “Ví dụ, gần Đại học Chulalongkorn, bất động sản vẫn bán được và chúng tôi vẫn ổn”, Poomipak Julmanichoti, Giám đốc kiêm Giám đốc chiến lược tại Sansiri, cho biết.

Ông Poomipak chia sẻ Sansiri tránh tình trạng nguồn cung quá mức bằng cách điều chỉnh tốc độ phát triển. Công ty xây dựng các dự án nhà ở theo từng giai đoạn dựa trên cầu thị trường thực tế. Tương tự, họ cũng làm chậm việc phát triển chung cư khi cần thiết.

“Thành thật mà nói, nếu duy trì ở mức hiện tại, chúng tôi vẫn cảm thấy thoải mái”, ông nói. “Vì vậy chúng tôi không có vấn đề gì với cổ phiếu”. Ông cho biết hàng tồn kho khó bán hơn chủ yếu ở các khu vực xa trung tâm. Đây là những căn hộ bán cho “thị trường đại chúng” với giá dưới 3 triệu Baht.

Một nhà quan sát nhận định triển vọng sẽ vẫn ảm đạm cho đến khi ngân hàng cho vay nhiều hơn. Điều này chỉ xảy ra khi mức nợ giảm xuống. “Để thiết lập lại thị trường, chúng ta cần dọn sạch hàng tồn kho. Nhưng để làm được điều đó, ngân hàng cần bắt đầu cho vay. Và họ chỉ cho vay khi có thể lấy lại được tiền”, người này giải thích.

Các cuộc khảo sát của AREA chỉ ra có một vài điểm sáng trong thị trường nhà ở bên ngoài thủ đô. Cụ thể là Phuket, Pattaya, Ko Samui, Hua Hin và Sriracha trên Bờ biển Phía Đông. Sriracha tập trung nhiều người Nhật Bản sinh sống, cao thứ hai ở Thái Lan, với nhiều người làm việc trong các khu công nghiệp tại Hành lang Kinh tế Phía Đông. Tuy nhiên, số lượng này đang giảm.

Ông Poomipak lưu ý việc thắt chặt tín dụng cũng đã thay đổi hành vi mua sắm. Trước đây, 3/4 giao dịch mua là của người mua nhà đầu tiên. Hiện tại con số này đã giảm xuống khoảng 2/3. Người Thái nói chung thích mua bất động sản mới, nhưng thị trường cho vay thắt chặt đã làm nhà ở cũ, ít đắt tiền hơn trở nên hấp dẫn. Điều này làm mềm nhẹ thị trường thứ cấp thường kém thanh khoản của Thái Lan nhưng tăng áp lực lên các dự án mới.

Sriracha trên bờ biển phía đông Thái Lan có cộng đồng người Nhật đông thứ hai trong cả nước. Bất động sản nhà ở ở đây tiếp tục hoạt động tương đối tốt.

Trong khi đó, bất động sản thương mại và công nghiệp có bức tranh hỗn hợp. Bangkok đã chứng kiến sự tăng trưởng lớn trong cung cấp văn phòng và bán lẻ. Các dự án phức hợp như One Bangkok và Dusit Central Park cuối cùng đã thành hiện thực. Một số người tin nhu cầu văn phòng có thể đang tăng khi nhiều công ty giảm bớt làm việc tại nhà.

Tổng diện tích văn phòng được thuê trong 3 quý đầu năm 2025 đạt 97,108 m2, vượt cả năm 2024, CBRE cho biết. “Tuy nhiên, nhu cầu chủ yếu đến từ các công ty chuyển từ tòa nhà cũ”, CBRE bổ sung. “Tỷ lệ lấp đầy tổng thể giảm xuống 79% do có thêm 74,000 m2 văn phòng mới hoàn thành”.

One Bangkok đã thu hút các khách thuê uy tín như Agoda (website đặt phòng khách sạn), ngân hàng HSBC và công ty luật Baker McKenzie. Tuy nhiên, nhà phát triển vẫn chưa xây Tòa nhà Signature cao 430 m. Đây sẽ là một trong những tòa nhà cao nhất ASEAN khi hoàn thành.

Lợi nhuận của các nhà phát triển vẫn chưa rõ ràng. “Họ đang thu mức thuê bao nhiêu và điều đó ảnh hưởng thế nào đến thị trường còn lại thì không minh bạch”, một nhà quan sát nhận xét.

Dự án rõ ràng nhất của Bangkok vẫn chưa bắt đầu là khu đất cựu đại sứ quán Anh, đã bị san phẳng năm 2019 sau khi địa điểm 49,000 mét vuông được bán cho liên doanh của Hongkong Land và Central Group với giá gần 16 tỷ Baht.

The Mall Group tiếp tục xây dựng khu phức hợp khổng lồ Bangkok Mall tại Bang Na, phía đông nam thủ đô. Trung tâm này dự kiến hoàn thành năm 2028 sau 5 năm chậm trễ. Bangkok Mall sẽ có Bangkok Arena với 18,000 chỗ ngồi – một địa điểm thể thao và giải trí. Dự án sẽ cạnh tranh với Trung tâm Mua sắm Megabangna đã hoạt động tốt ở xa hơn ngoại ô, nơi có IKEA.

Bất động sản công nghiệp và logistics là những điểm sáng tương đối trong bức tranh bất động sản Thái Lan. CapitaLand của Singapore và ALP của Đài Loan đứng sau dự án Omega 1. Dự án này dự kiến mở cửa ở phía đông Bangkok giữa năm 2026 như công viên logistics thông minh lớn nhất Đông Nam Á.

Bất động sản công nghiệp và logistics hoạt động tốt hơn nhờ các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài được phê duyệt mạnh trong năm 2025. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục.

“Ngành sản xuất thực sự khá bền vững”, Marcus Burtenshaw, Trưởng chiến lược ngành tại Knight Frank, cho biết. “Chúng tôi thấy nhu cầu lớn không chỉ từ Trung Quốc mà từ khắp khu vực. ASEAN, châu Âu và Mỹ vẫn tiếp tục đầu tư ở đây. Sản xuất hướng xuất khẩu vẫn khá ổn định”.

Giống như những nơi khác, thời kỳ COVID-19 mang lại lợi ích cho logistics và thương mại điện tử. Nhu cầu đã giảm gần đây, nhưng kỳ vọng sẽ có thời điểm tốt hơn phía trước. CapitaLand và ALP đứng sau dự án Omega 1 Bang Na – công viên logistics thông minh lớn nhất Đông Nam Á. Dự án mở cửa quý 2/2027 với diện tích 217,000 m2, phần mềm quản lý kho tiên tiến và các thỏa thuận thuê linh hoạt.

Để đặt thị trường trên nền tảng vững chắc hơn trong dài hạn, ông Sopon từ AREA cho biết cần có ổn định chính trị, thuế cao hơn đối với bất động sản bỏ trống để kích thích thanh khoản, đầu tư cơ sở hạ tầng và nhiều biện pháp giảm nợ hộ gia đình.

“Nếu thực sự muốn giúp thị trường, trước tiên phải giảm lãi suất”, ông nói. “Năm tới nhiều người cho rằng tăng trưởng sẽ dưới 2%, vì vậy không nên có thay đổi lớn trong thị trường bất động sản trừ khi chúng ta có thể làm gì đó”.

Vũ Hạo

FILI

– 10:18 14/01/2026