[Longform] Dự án Bắc An Khánh và những lần đổi chủ chờ kỳ tích

Dự án Bắc An Khánh và những lần đổi chủ chờ kỳ tích

Hơn một thập niên chứng kiến nghịch lý sở hữu “đất vàng” nhưng thua lỗ triền miên của “siêu dự án” Bắc An Khánh và nhiều lần đổi chủ nhưng tương lai vẫn là một dấu hỏi, sự xuất hiện của Keppel Land đang được kỳ vọng có thể giúp dự án này vượt sóng thành công.

Được cấp chứng nhận đầu tư vào 8/12/2006, dự án Khu đô thị (KĐT) mới Bắc An Khánh (còn gọi là Splendora) là một trong những dự án quy mô lớn nhất được quy hoạch và đầu tư tại phía Tây Hà Nội, với tổng vốn đầu tư lên tới 2.57 tỷ USD, diện tích 264.13ha.

Dự án nằm trên trục đường Láng – Hòa Lạc kéo dài, cách Trung tâm Hội nghị quốc gia 6km về phía Tây và tọa lạc trên địa phận ba xã của huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội là xã An Khánh, Lại Yên, Song Phương, Vân Canh

Chủ đầu tư của Splendora Công ty TNHH Phát triển Đô thị mới An Khánh (An Khánh JVC), thành lập ngày 02/10/2008 với vốn điều lệ 680 tỷ đồng. Hai cổ đông sáng lập là Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HOSE: VCG) và Posco Engineeri&Construction Co., Ltd (Posco E&C, Hàn Quốc), mỗi bên góp 50% vốn. Người đại diện pháp luật ban đầu là ông Park Jong Jin (quốc tịch Hà Quốc), kiêm chức Tổng Giám đốc.

Dự án được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 vào tháng 08/2007. Đến năm 2009, giai đoạn 1 khoảng 50ha (khu nhà ở cao cấp Splendora) được khởi công và đã hoàn thành vào 2013 (quy mô 1,049 biệt thự, nhà liền kề và chung cư).

Tuy nhiên, sau khi hoàn thành giai đoạn 1, mãi đến tháng 6/2017 dự án mới triển khai giai đoạn 2 quy mô 4.7ha (khu biệt thự Lakeside Splendora gồm 77 lô biệt thự cao cấp), tổng vốn đầu tư khoảng 32.4 triệu USD.

Lý giải về việc dự án chậm tiến độ trong suốt 10 năm hoạt động, VCG cho biết, do nguồn vốn góp của chủ sở hữu là 680 tỷ đồng nên chủ đầu tư phải huy động vốn vay 150 triệu USD (tương đương gần 3,500 tỷ đồng) từ các tổ chức tín dụng nước ngoài để đáp ứng tiến độ hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất với Nhà nước ngay sau khi nhận bàn giao đất, cũng như tiền đền bù giải phóng mặt bằng, san nền và hoàn thành các hạng mục chung của dự án.

Tuy nhiên, do ảnh hưởng của việc sáp nhập địa giới hành chính giữa Hà Tây với Hà Nội, đặc biệt là tác động của việc quy hoạch lại phân khu S3 của Hà Nội, dự án bị dừng triển khai suốt từ năm 2012 đến tháng 11/2016 để xin phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 cho phù hợp với quy hoạch phân khu S3 của Hà Nội bao trùm lên dự án.

Đến cuối năm 2017, dự án này được phê duyệt quy hoạch với cơ cấu sở hữu gồm CTCP Địa ốc Phú Long và VCG nắm giữ 50% mỗi bên. Đáng chú ý là trong bản phê duyệt quy hoạch có hạng mục hồ nằm ở trung tâm dự án rộng khoảng 18ha và các vướng mắc bắt đầu phát sinh từ đây khi có những ý tưởng khác nhau về cách thức xử lý hồ điều hòa này.

Cho đến tháng 4/2019, hai bên vẫn chưa thể đi đến thống nhất trong việc triển khai dự án bất động sản quy mô lớn này bởi dự án do Thủ tướng phê duyệt cho quy hoạch của Hà Nội nên việc thay đổi quy hoạch là không dễ.

CTCP Địa ốc Phú Long tham gia vào An Khánh JVC bằng việc mua lại toàn bộ phần vốn của Posco E&C vào ngày 28/12/2017. Đến ngày 16/01/2018,  An Khánh JVC ra mắt lãnh đạo mới, trong đó, ông Nguyễn Quang Trung – Phó Tổng giám đốc Địa ốc Phú Long giữ vai trò Tổng Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật An Khánh JVC. 

Ông Nguyễn Thanh Quang

Địa ốc Phú Long là thành viên kinh doanh lĩnh vực bất động sản thuộc Tập đoàn Sovico Holdings của nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo – bà chủ hãng hàng không Vietjet. Đơn vị này được thành lập vào ngày 28/12/2007, hiện ông Nguyễn Thanh Quang làm Chủ tịch HĐQT và ông Phùng Chu Cường làm Tổng Giám đốc và cùng là người đại diện pháp luật Địa ốc Phú Long.

Tại thời điểm thành lập, Địa ốc Phú Long có vốn điều lệ 75 tỷ đồng. Qua 4 lần thay đổi, năm 2018, vốn đạt 3,000 tỷ đồng. Động thái này diễn ra ngay sau khi doanh nghiệp này thâu tóm “một nửa” dự án Splendora (KĐT mới Bắc An Khánh).

Trước khi “Bắc tiến” thâu tóm Splendora, Địa ốc Phú Long được biết đến là chủ đầu tư KĐT Dragon City (quận 7) quy mô 65ha với tổng mức đầu tư trên 1 tỷ USD. Đồng thời, đơn vị này cũng hợp tác đầu tư một số dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại tại TPHCM như Dragon Riverside City, Dragon Village…

Một góc của KĐT Dragon City (quận 7)

Trở lại với dự án Splendora, ngày 14/08/2020, đơn vị nắm 50% cổ phần tại An Khánh JVC (Chủ đầu tư dự án Splendora) là VCG được thay thế bằng CTCP Đầu tư và phát triển Pacific Star. 50% vốn còn lại tiếp tục do Địa ốc Phú Long nắm giữ.

Cùng với việc VCG thoái vốn khỏi An Khánh VJC, trong hai ngày 13-14/08/2020, hai cổ đông lớn gồm Công ty TNHH Đầu tư Star Invest (7.57% vốn) và Công ty TNHH Bất động sản Cường Vũ (21.28% vốn) đồng loạt bán ra toàn bộ số cổ phiếu nắm giữ tại VCG, giảm tỷ lệ sở hữu về 0%.

Mặc dù vốn điều lệ chỉ có 20 tỷ đồng, Bất động sản Cường Vũ đã rót hơn 2,000 tỷ đồng mua cổ phần VCG vào cuối tháng 11/2018 trong đợt thoái vốn của Tập đoàn Công nghiệp – Viễn thông Quân đội (Viettel). Sau khi trở thành cổ đông lớn của VCG, tại ĐHĐCĐ bất thường 2019, Bất động sản Cường Vũ đã đề cử hai ứng viên là ông Nguyễn Quang Trung và ông Thân Thế Hà vào HĐQT VCG.

Kết quả, ông Trung và ông Hà đều được bầu vào HĐQT VCG nhiệm kỳ 2017 – 2022, từ ngày 11/01/2019. Thời điểm này, ông Trung đang làm Tổng Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật An Khánh JVC.

Tuy nhiên, vào ngày 07/09/2020, ông Trung và ông Hà đều gửi đơn từ chức Thành viên HĐQT VCG với cùng lý do cá nhân. Động thái này diễn ra chỉ chưa đầy 1 tháng sau khi Công ty quyết định thoái vốn khỏi An Khánh JVC (ngày 14/08/2020).

Trước đó, theo Nghị quyết HĐQT ngày 17/06/2020, VCG đưa ra hai phương án tái cấu trúc phần vốn tại An Khánh JVC.

Phương án 1, VCG đàm phán để chuyển nhượng toàn bộ phần vốn của công ty tại An Khánh JVC cho Sovico Holdings – công ty mẹ của Địa ốc Phú Long hoặc các nhà đầu tư khác có nhu cầu để thu hồi vốn, đầu tư vào các dự án tiềm năng khác.

Phương án 2, VCG đàm phán mua lại toàn bộ phần vốn của thành viên còn lại tại An Khánh JVC để có thể chủ động điều hành và triển khai dự án.

Quyết định này không gây bất ngờ khi tại ĐHĐCĐ thường niên 2020, Chủ tịch HĐQT VCG Đào Ngọc Thanh chia sẻ vướng mắc tại dự án Splendora khi liên doanh gây mất thời gian và cơ hội cho doanh nghiệp do phải đạt được sự đồng thuận giữa hai bên. Thời điểm đó, khoản nợ của An Khánh JVC làm phát sinh chi phí tài chính rất lớn, tăng áp lực tài chính và tăng lỗ lũy kế hàng năm.

Báo cáo thường niên giai đoạn 2015 – 2019 của VCG ghi nhận An Khánh JVC lỗ 5 năm liên tiếp. Đến 31/12/2019, khoản mục dự phòng đầu tư tài chính dài hạn của VCG âm hơn 921 tỷ đồng, nhiều khả năng trong đó có khoản dự phòng lỗ tại An Khánh JVC. Tháng 08/2020, VCG đã chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại An Khánh JVC, tuy nhiên không ghi nhận cụ thể số tiền thu về được trong doanh thu tài chính năm 2020. Doanh thu tài chính của VCG trong năm 2022 tăng đột biến nhờ chuyển nhượng 3 công ty gồm 28.02% vốn CTCP Đầu tư và Phát triển Năng lượng Vinaconex (VCP), 50% vốn Liên doanh TNHH Phát triển Đô thị mới An Khánh, 51% vốn CTCP Siêu thị và Xuất nhập khẩu Thương mại Việt Nam. Tính tới ngày 31/12/2022, VCG vẫn còn ghi nhận khoản phải thu 703 tỷ đồng và nợ xấu hơn 853 tỷ đồng đối với An Khánh JVC.

Đáng chú ý, chủ đầu tư mới thay thế VCG tại An Khánh JVC là Pacific Star chỉ mới được thành lập vào ngày 09/7/2020, tức 1 tháng trước thời điểm Vinaconex thoái vốn.

Pacific Star có vốn điều lệ 200 tỷ đồng, do 3 cá nhân 9x góp vốn sáng lập gồm bà Nguyễn Hữu Kim Vy (sinh năm 1993) 65.9%, bà Mai Thị Huyền (sinh năm 1990) 34% và ông Nguyễn Hoài Bảo (sinh năm 1990, thường trú tại Tiền Giang) là Tổng Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật nắm 0.1%.

Pacific Star hoạt động chính ở lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trụ sở chính nằm tại Tòa nhà Republic Plaza, số 18E Cộng Hòa, phường 4, quận Tân Bình, TPHCM. Đây là một trong các dự án thuộc CTCP Đầu tư Thương mại Cộng Hòa (tên trước đây là CTCP Thương mại Thùy Dương – Đức Bình), một thành viên thuộc Sovico Holdings), Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật của Công ty là ông Nguyễn Quang Trung, cũng là người đại diện của Địa ốc Phú Long tại An Khánh JVC.

Điều này càng củng cố khả năng, Địa ốc Phú Long giờ đây đã toàn quyền quyết định “số phận” của An Khánh JVC sau 3 năm theo đuổi, kể từ khi mua lại phần vốn của Posco (ngày 28/12/2017).

Theo tìm hiểu, thông tin về các cổ đông của Pacific Star gồm, bà Nguyễn Hữu Kim Vy hiện là Giám đốc kiêm đại diện pháp luật của Công ty TNHH Đầu tư Happy Sunshine có trụ sở tại phòng 404, số 9, Phan Kế Bính, quận 1; đây cũng là trụ sở của Công ty TNHH Đại Vũ Long, văn phòng đại diện CTCP Đầu tư KLC (tiền thân là CTCP Địa ốc Kiến Long). Cổ đông Mai Thị Huyền hiện là Giám đốc và đứng tên CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Bè và Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Việt Star. Còn Tổng giám đốc Pacific Star Nguyễn Hoài Bảo là Tổng Giám đốc và đại diện pháp luật CTCP Bất động sản Stareal – công ty con của CTCP Đầu tư KLC nắm 99% vốn.

Sau 5 tháng kể từ khi VCG thoái vốn tại An Khánh JVC, vào ngày 15/01/2021, An Khánh JVC tăng vốn từ hơn 680 tỷ đồng lên 780 tỷ đồng. Cuối tháng 7, đơn vị này tiếp tục nâng vốn lên 5,980 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông và Tổng Giám đốc không thay đổi.

Trong cuộc phỏng vấn với Nikkei Asia hồi tháng 3, CEO Tập đoàn Keppel – ông Loh Chin Hua cho biết trong năm 2022, Keppel Land đã tiến tới thỏa thuận hợp tác với Địa ốc Phú Long và An Khánh JVC để mua lại 49% lợi ích ở 3 khu đất (14ha) tại KĐT Bắc An Khánh – Mailand Hanoi City với giá 118 triệu USD.

Được biết dự án Mailand Hanoi City là tên gọi mới của dự án Splendora Bắc An Khánh, ra mắt thị trường vào ngày 22/01/2022.

Mối quan hệ hợp tác giữa Phú Long và Keppel Land trên thực tế bắt đầu từ giữa năm 2019. Cụ thể vào tháng 07/2019, thông qua công ty thành viên Monestine Pte. Ltd., Keppel Land cũng đã ký kết thỏa thuận với Địa ốc Phú Long để mua 60% cổ phần trong 3 lô đất có tổng diện tích 6.2ha ở huyện Nhà Bè, TPHCM để triển khai dự án Celesta.

Keppel Land là công ty thành viên thuộc sở hữu của Tập đoàn Keppel (Singapore). Tại Việt Nam, Keppel Land hợp tác với nhiều doanh nghiệp để làm chủ đầu tư và phát triển các  dự án như Estella Heights, Sài Gòn Sports City, Palm Residence, The Estella, Villa Riviera…

Theo báo cáo lên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), tính đến cuối năm 2022, vốn chủ sở hữu của An Khánh JVC đạt gần 3,548 tỷ đồng, tăng nhẹ so với thời điểm cuối năm 2021, trong khi vốn điều lệ hơn 5,980 tỷ đồng. Tuy nhiên hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu tăng từ 3.97 lên 8 lần. Trái lại, Công ty không còn dư nợ trái phiếu/vốn chủ sở hữu, cùng kỳ ở mức 0.56 lần. Kết quả kinh doanh cũng cải thiện khi đạt lãi sau thuế gần 4 tỷ đồng, năm trước đó lỗ gần 194 tỷ đồng. Với lợi nhuận dương, tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) đạt 0.11%. Trước đó, từ tháng 11/2021-1/2022, An Khánh JVC đã huy động thành công 2,000 tỷ đồng sau khi phát hành riêng lẻ 2 lô trái phiếu mã DAKCH2124001 và DAKCH2124002. Các lô trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 11%/năm, đều là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Tới tháng 11/2022, Công ty đã chi tiền mua lại trước hạn toàn bộ 2 lô trái phiếu trên.

Thế Mạnh 

FILI