Được cấp sổ hồng, condotel có sớm rã đông?

Ngày 20/5, căn hộ condotel (căn hộ du lịch) chính thức được cấp giấy chủ quyền theo Nghị định số 10 (hướng dẫn mới nhất của Bộ Tài nguyên và Môi trường). Các công trình xây dựng dùng vào mục đích lưu trú du lịch nếu đáp ứng đủ điều kiện của Luật Đất đai; Xây dựng; Kinh doanh bất động sản đều được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất.

Theo các chuyên gia, đây là một tín hiệu lạc quan với thị trường căn hộ du lịch biển (condotel) đã trầm lắng kéo dài từ năm 2019 đến nay (đáy của thị trường được xác định từ vụ vỡ trận cam kết lợi nhuận dự án Cocobay tại Đà Nẵng).

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Công ty R&D DKRA Group (công ty chuyên dịch vụ bất động sản) cho biết việc cấp sổ hồng cho condotel giải quyết dứt điểm tồn đọng về pháp lý của loại hình non trẻ này. Trước đây, người sở hữu condotel không được ngân hàng nhận thế chấp vì tài sản chưa có giấy chứng nhận. Nhưng từ tháng 5, người mua căn hộ trên được cấp sổ hồng có thể mang tài sản thế chấp nếu cần vay vốn làm ăn, kinh doanh. Đây là hiệu ứng tốt vì giúp thúc đẩy nguồn vốn luân chuyển trong nền kinh tế.

Theo ông, cấp sổ hồng condotel vừa giúp người mua giảm được gánh nặng tâm lý vì tài sản đã được chuẩn hóa pháp lý, đồng thời giảm thiểu được căng thẳng tranh chấp sở hữu chung riêng giữa người mua với chủ đầu tư dự án, do công trình cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận, có phân định sở hữu chung và riêng cụ thể.

“Đây là một cú hích tâm lý, giúp các chủ đầu tư condotel được tiếp thêm động lực mở bán thay vì đóng rổ hàng và người mua có cơ sở pháp lý để cân nhắc về tương lai của sản phẩm”, ông Thắng nhìn nhận.

Bất động sản nghỉ dưỡng và condotel tại Đà Nẵng. Ảnh: Kim Liên

Là một trong những người đi đầu về đề xuất cởi trói cho condotel một thập kỷ qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết đến cuối năm 2022, chỉ riêng condotel, cả nước có khoảng 83.000 căn mòn mỏi chờ sổ hồng. Phần lớn các sản phẩm condotel thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm. Do đó, việc được cấp sổ hồng trước mắt sẽ tháo gỡ khó khăn pháp lý cho hàng chục nghìn người mua sản phẩm này.

Theo ông Châu, việc condotel được cấp sổ hồng cũng gỡ khó cho các nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng (các chủ đầu tư) và góp phần làm minh bạch thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng động thái trên không phải là chìa khóa vạn năng có thể rã đông thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong một sớm một chiều.

Ông Thắng phân tích, sổ hồng chỉ giải quyết được một phần vấn đề thị trường condotel đang gặp phải trong khi hành trình hồi phục đòi hỏi rất nhiều điều kiện kèm theo. Các vấn đề thị trường này phải đối mặt hiện nay gồm: thiếu cơ chế vận hành khai thác hiệu quả, chờ đợi sự hồi phục của nền kinh tế kéo theo hồi phục nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng, phải kiểm soát chặt việc cấp phép dự án nghỉ dưỡng tràn lan, cần kéo được khách quốc tế đến Việt Nam (điểm yếu chưa khắc phục được sau đại dịch).

Ông Thắng chỉ ra dữ liệu của DKRA Group cho thấy lượng giao dịch condotel trong tháng 4 chỉ bán được 32 căn, nhỉnh hơn tháng 3 một ít, trong khi tháng 1 và 2 không bán được gì. Tình trạng tháng này bán được vài căn hay vài chục căn, tháng kia lại ế khách đã kéo dài gần 5 năm cho thấy thị trường condotel vẫn trong kỳ ngủ đông dài.

“Với diễn biến hiện nay, sổ hồng là điều kiện cần nhưng chưa đủ lực vực dậy thị trường condotel cũng như thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đóng băng “, ông Thắng nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để thị trường này hồi phục, việc cấp sổ hồng cho condotel cần được thực hiện song song với cấp sổ hồng nhiều loại hình bất động sản lưu trú, du lịch khác gồm: shophouse biển, nhà phố nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ, officetel, homtel. Bên cạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cần rà soát lại chất lượng quản lý vận hành các dự án nghỉ dưỡng. Ngoài ra, thị trường này cũng cần cú hích là kinh tế phục hồi, thúc đẩy nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng tăng trở lại.

Tương tự quan ngại của ông Thắng về sự hồi phục nhu cầu du lịch diễn ra chậm, báo cáo mới phát hành của Colliers Việt Nam cho biết thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang diễn biến dưới kỳ vọng. Theo đơn vị này, dù đã khôi phục đường bay quốc tế từ tháng 3/2022, Việt Nam vẫn thuộc nhóm các quốc gia có lượng khách quốc tế thấp nhất khu vực Đông Nam Á trong năm ngoái (thấp hơn 2019 năm lần).

Trong ba tháng đầu năm nay, lượt khách quốc tế đến Việt Nam đạt 2,7 triệu, bằng một phần ba mục tiêu quốc gia (8 triệu) và ít hơn một nửa lượt khách của Thái Lan (6,15 triệu). Chưa kể ngày càng nhiều người Việt chọn đi du lịch nước ngoài vì giá vé máy bay thấp hơn trong nước và thuận tiện hơn.

Không chỉ do thiếu nguồn khách Trung Quốc, hiện tượng du lịch Việt Nam đi trước về sau các nước láng giềng đã được tranh luận nhiều từ trước đại dịch. Năm 2019, tỷ lệ khách quay lại Việt Nam (10%) thấp hơn nhiều so với Thái Lan (82%) và Singapore (89%). Con số này tiếp tục giảm xuống còn 5% vào năm 2022. Ngoài việc quá phụ thuộc vào một số nguồn khách nhất định (như Nga, Trung Quốc), nguyên nhân chính còn nằm ở chính sách visa và các điểm nghẽn cố hữu trong ngành như hạ tầng giao thông và du lịch chưa đồng bộ, thiếu sự đa dạng và định vị khác biệt, hoạt động quảng bá điểm đến quốc tế chưa hiệu quả, và tình trạng thiếu nhân lực hậu đại dịch.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Colliers Việt Nam nhìn nhận đà hồi phục của ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam đang chậm hơn so với các thị trường châu Á khác và một số lo ngại vẫn còn vì bất ổn kinh tế, chưa kể tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khá nặng.

Tuy nhiên, ông này cho rằng vẫn có những tia hy vọng hồi phục bởi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam còn nhiều tiềm năng trong trung và dài hạn. Chính phủ quan tâm đến việc tháo gỡ pháp lý cho các sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng (điển hình là cấp sổ hồng cho condotel), hỗ trợ các chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng vực dậy thị trường.

Ngoài ra, chính sách nới lỏng visa vừa được đề xuất, dự kiến kéo dài thời gian lưu trú lên 90 ngày đối với e-visa và 45 ngày đối với thị thực đơn phương, mở rộng việc cấp e-visa cho tất cả các nước nhằm tạo điều kiện nhập cảnh và lưu trú thuận lợi hơn cho người nước ngoài.

Vũ Lê

Vnexpress