Doanh nghiệp bất động sản phải tự “giải cứu” chính mình

Chứng khoán Việt Nam gần đây ghi nhận biến động mới từ khối ngoại như quỹ VanEck Vietnam ETF thay đổi chỉ số cơ sở sang MarketVector Vietnam Local Index, chỉ số bao gồm các cổ phiếu Việt Nam có tính thanh khoản cao, đồng nghĩa tỷ trọng cổ phiếu Việt Nam trong rổ danh mục sẽ tăng từ 70% lên 100%, và trong một tháng qua quỹ này đã huy động được 2.000 tỷ đồng. Các quỹ khác như Fubon, VNDiamond cũng liên tiếp thu hút được dòng tiền của khối ngoại.

Tại chương trình Bí mật đồng tiền số 60, ông Barry David Weisblatt, Giám đốc Chiến lược đầu tư, Công ty TNHH Quản lý Quỹ SSI (SSIAM) đánh giá động thái từ quỹ Vaneck hay Fubon là tín hiệu rất tốt đối với thị trường. Điều này thể hiện Việt Nam đang thu hút nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư trên toàn cầu. Tích cực hơn, nếu được nâng lên thành thị trường mới nổi Emerging Market, ông Barry kỳ vọng sẽ có những dòng tiền dồi dào và cơ hội đầu tư theo đó sẽ xuất hiện nhiều hơn.

Chung quan điểm, Mr. X30 Phạm Lưu Hưng, Kinh tế trưởng kiêm Trưởng ban Đào tạo và Phát triển CTCP Chứng khoán SSI chia sẻ bản thân đã gặp gỡ với rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài tại các buổi hội thảo. Ông cho biết mức độ quan tâm của những NĐT này tới thị trường Việt Nam là cực kỳ lớn. Bên cạnh dòng tiền từ Hàn Quốc và Thái Lan, Mr. X30 kỳ vọng dòng tiền từ Đài Loan (Fubon) năm 2023 có thể gia tăng và duy trì ở mức ổn định.

Cũng cần nhìn nhận rằng, những dòng tiền chảy vào Việt Nam từ châu Âu, Nhật Bản chưa thật sự có mức tăng đáng kể. Khi trao đổi với nhà đầu tư Mỹ, ông Hưng cho rằng sự quan tâm của họ vào thị trường Việt Nam đã có cải thiện hơn trước. “Về mặt con số có thể chưa tăng nhưng sự quan tâm của nhà đầu tư từ Mỹ là điểm đặc biệt trong năm nay. Chúng ta cần chờ đợi xem sự quan tâm có chuyển thành hành động được hay không”, ông Hưng cho hay.

Sửa đổi Nghị định 65 có tác động rất tích cực cho thị trường bất động sản

Gần đây, các thành viên thị trường chứng khoán dành nhiều sự chú ý cho lĩnh vực bất động sản. Ông Phạm Lưu Hưng cho rằng không chỉ riêng ngành bất động sản mà vấn đề trái phiếu của các DN BĐS cũng rất được quan tâm. Hiện, không ít doanh nghiệp bất động sản phải giãn nợ trái phiếu hay cố gắng đàm phán với trái chủ về việc chậm trả nợ.

Như Thủ tướng đã nói rõ tại Hội nghị ngành BĐS vừa qua, sẽ không ai cứu ai mà chỉ có các vấn đề doanh nghiệp tự mình giải quyết. “Còn ở thời điểm này, chúng ta cứ đưa ra phản ứng quá mạnh rằng thị trường có gói 110.000 tỷ hay 120.000 tỷ và thị trường sẽ được giải cứu qua 1 đêm là điều khó xảy ra. Các vấn đề của thị trường cần phải mất rất nhiều thời gian mới có thể xử lý được“, ông Hưng nêu rõ.

Mặt khác, nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam, vị Giám đốc Chiến lược SSIAM cho biết ông đã từng trải qua tình huống này vào những năm 2008, khi đang phụ trách chứng khoán có tài sản đảm bảo tại Deutsche Bank AG. Ông Barry quan sát thấy có 3 yếu tố tại thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay.

Thứ nhất, thiếu sự cân bằng giữa cung và cầu. Ở đây, các nhà phát triển BĐS thấy biên lợi nhuận sẽ cao hơn khi bán Villa, biệt thự cao cấp hơn là bán nhà ở xã hội. Điển hình như năm 2022, thị trường TP.HCM có căn hộ giá 11 tỷ đồng, một mức giá người dân thông thường không thể chi trả. Do đó, BĐS tại Việt Nam đang có sự chênh lệch cung cầu và khả năng ra được dự án mới là khó.

Thứ hai, lãi suất thế chấp ở mức quá cao. Tuy mức lãi suất trên thị trường đang hạ nhiệt mang lại tín hiệu tốt cho ngành nhưng đây vẫn là yếu tố đầy biến động.

Thứ ba, một số nhà phát triển BĐS có tỷ lệ đòn bẩy quá cao. Khi doanh nghiệp bán hàng không tốt, và không đúng sản phẩm dẫn đến khó tiêu thụ mà lại có tỷ lệ đòn bẩy cao, khả năng đối diện với khó khăn là rất lớn.

Theo quan điểm của ông Barry về mặt dài hạn, việc sửa đổi Nghị định 65 là rất hiệu quả tác động tích cực cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, trái phiếu sẽ được xếp hạng và không nên hướng tới những nhà đầu tư cá nhân thiếu hiểu biết về trái phiếu doanh nghiệp. Đồng thời, các nhà phát triển bất động sản có thể tận dụng cơ hội này để có thể tái cấu trúc với các khoản vay trong vài năm.