Đà giảm giá đất nền vùng ven chưa dừng lại

Ghi nhận của chúng tôi cho thấy đến đầu tháng 9, đà giảm giá đất nền tại các quận, huyện ven TP HCM và vùng phụ cận có sự chuyển dịch từ trạng thái giảm mạnh sang mức giảm nhẹ hơn hoặc đi ngang. Quá trình này diễn ra không đồng nhất ở các địa phương.

Cụ thể, tại TP HCM, khu vực huyện Bình Chánh, Nhà Bè quý III vẫn ghi nhận giảm giá cục bộ trên giao dịch thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), nhiều nền đất rao bán giảm 20-30%. Một số lô đất diện tích lớn chấp nhận thương lượng giảm thêm từ 5-10% nếu thanh toán nhanh. Đất nền ở các xã Phong Phú, Long Thới từng rao bán giảm mạnh 30-35% nửa đầu năm, hiện vẫn giữ nguyên mức giảm trên vì chưa tìm được khách.

Riêng khu vực TP Thủ Đức, các giao dịch đất nền rao bán mới ghi nhận mức giảm trung bình từ 15-20%. Sản phẩm giảm sâu trên 30% lác đác xuất hiện ở các khu vực Phường Long Thạnh Mỹ, Long Bình, Long Phước, tuy nhiên không phổ biến.

Một phần huyện Cần Giờ. Ảnh: Quỳnh Trần

Còn tại huyện Hóc Môn, đất nền một số trục đường chính ở xã Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Thượng, Bà Điểm giữ giá tầm 17-21 triệu đồng một m2, giảm thêm khoảng 7-10% so với đầu năm. Đất ở huyện Cần Giờ, các khu Phước Lộc, giao dịch quanh mức 13-17 triệu đồng một m2 đối với nền đã ép cọc. Thị trấn Cần Thạnh, các giao dịch rao bán lúc này xoay quanh 25-27 triệu đồng một m2. Phần lớn giữ nguyên mức rao bán của quý trước, nhưng cũng có một số chủ đất chấp nhận giảm thêm 10% trên mức giá đã giảm.

Với các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bình Phước, Tây Ninh…, càng về cuối năm, áp lực thoát hàng càng mạnh. Nhiều nhà đầu tư mất khả năng thanh khoản, không thể cầm cự thêm phải giảm đến 40% so với thời đỉnh giá. Thậm chí với đất thổ cư đã có sổ riêng, nhiều chủ vẫn giảm thêm 15-20% so với mức đầu năm vì khó kiếm khách.

Một nhà đầu tư kinh doanh đất tự phân lô bán nền tại Biên Hòa, Đồng Nai, cho biết ông có 12 nền đất phân lô, sổ riêng từng nền bán từ cuối năm 2022 đến nay vẫn còn gần 6 nền. “Giá ban đầu là 22 triệu đồng mỗi m2, sau đó giảm xuống 18 triệu đồng. Hiện tại, tôi chấp nhận bán 16 triệu đồng một m2 để thoát hàng nhanh”, ông này cho hay.

Anh Phú, một môi giới đất nền tại Đồng Nai cho biết trong 3 tháng gần đây, giao dịch đất nền thành công vẫn rất thấp. Khách tìm hiểu loại này có tăng nhưng phần nhiều chỉ thăm dò giá, chưa xuống tiền. Nhiều chủ đất rao bán gần 8-9 tháng trời không thoát được hàng phải tiếp tục giảm giá thêm.

Báo cáo từ DKRA Việt Nam cho thấy quý III, TP HCM và vùng phụ cận ghi nhận 6 dự án đất nền mở bán với nguồn cung khoảng 271 nền, tương đương 21% so với cùng kỳ 2022. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 25% (khoảng 68 nền), bằng 18% so với quý trước và bằng 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận tăng 1-3% so với cùng kỳ 2022. Nhưng ở các giao dịch thứ cấp mua đi bán lại, giá tiếp tục giảm trung bình 8-12% so với đầu năm. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã giảm giá sâu và hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Báo cáo mới đây từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra trong quý III, thị trường bất động sản ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy. Sức mua phục hồi ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. Riêng với đất nền, ngoại trừ loại hình đất đấu giá có chút khởi sắc, dự án và rao bán tự do trong dân vẫn ít được quan tâm, chưa có tín hiệu tích cực.

Còn theo chuyên trang Batdongsan, tính từ quý II/2022 đến nay, lượt tìm mua đất nền liên tục giảm. Riêng trong quý III, lượt tìm mua phân khúc này giảm 10% so với quý trước và 57% so với cùng kỳ 2022. Nếu so với thời điểm sốt đất tháng 3 năm ngoái, nhu cầu tìm mua đất nền khu vực phía Nam giảm 71%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan cho rằng so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể chậm hơn do nhiều yếu tố và sẽ phải đến cuối năm 2024 mới đảo chiều.

“Tín dụng dành cho đầu tư bất động sản vẫn chưa nhiều, lãi suất đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm cần 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất năm 2021. Đặc biệt là tâm lý thị trường còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Do đó, đất nền sẽ phục hồi chậm hơn so với những loại hình khác”, ông Quốc Anh cho hay.

Đồng quan điểm, CEO Asian Holding Nguyễn Văn Hậu, nhận định thời điểm này, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ phục hồi đầu tiên. Còn với đất nền, chỉ khi dòng tiền quay trở lại, thị trường mới có thể hồi phục.

Dù rất lạc quan, song ông Hậu chỉ dám kỳ vọng vào thị trường đất nền có thể phục hồi trong nửa cuối năm 2024. Còn năm nay, theo ông phân khúc này sẽ không có nhiều chuyển biến. Nguyên nhân là tình hình vĩ mô chưa ổn định, cả người dân và doanh nghiệp đều đang rất khó khăn trong hoạt động kinh tế.

Ở góc nhìn thận trọng, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng tín hiệu quan tâm dành cho đất nền vẫn có, nhưng chưa đủ để vực dậy thị trường này. Đất nền vùng ven đang trải qua một giai đoạn khá khó khăn. Đây là loại hình mang tính đầu cơ cao nên thời gian phục hồi sẽ chậm hơn các loại hình khác. Yếu tố về tâm lý đầu tư còn yếu ở giai đoạn này nên để vực dậy giá đất nền trong ngắn hạn là chưa thể.

Tuy nhiên, theo ông Quang, đất nền luôn là loại hình có sức hút với người Việt, một khi thị trường bắt đầu phục hồi, đất nền sẽ là loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm và săn đón. Ông dự đoán sự giằng co về giá trong giao dịch sẽ kết thúc vào khoảng nửa đầu năm sau, tuy nhiên sự phục hồi này sẽ không đồng bộ. Đất nền ở vùng ven TP HCM sẽ hồi phục trước, sau đó mới lan ra các tỉnh lân cận.

Nguyên Tiêu

Vnexpress