Chỉ cần đủ tinh tế, tỉnh táo để liên tục xoay vòng vốn!

Năm 2003, Victor Whitmore đã đưa ra một quyết định bất ngờ giúp thay đổi cả cuộc đời anh. Khi đó, anh 27 tuổi, đang làm công việc phân tích hệ thống cho một công ty truyền thông và kiếm được khoảng 36.000 USD/năm. Đây cũng là thời điểm anh quyết định đầu tư vào bất động sản.

Whitmore và đối tác kinh doanh hiện tại là Joel Thompson lúc đó vô tình thấy một nội dung quảng cáo về 2 ngôi nhà đã xuống cấp ở Tulsa, Oklahoma. 2 ngôi nhà này được cùng 1 người rao bán với mức giá 17.000 USD/căn nếu mua cả đôi.

Whitmore có được tiền từ 2 đợt hoàn thuế, mua và bán đồng hồ đã qua sử dụng, sau đó vay bố mẹ thêm 8.000 USD. Anh và Thompson cũng sử dụng nhiều thẻ tín dụng để có các khoản tạm ứng tiền mặt cho đến khi có đủ tiền tạm ứng.

Đây là khoản đầu tư đầu tiên trọng một loạt các thương vụ khác của họ. Các bất động sản được mua ban đầu nằm trong kế hoạch BRRRR, tức là mua, cải tạo, cho thuê và yêu cầu tái cấp vốn bằng tiền mặt. Số tiền này sau đó sẽ được sử dụng để lặp lại các bước đi trên với những bất động sản mới.

Thu nhập từ việc cho thuê được sử dụng để hoàn trả các khoản vay hoặc thế chấp, trong khi nguồn tiền mặt mới sẽ dùng để mua bất động sản tiếp theo. Mỗi khi quá trình này được lặp lại, Whitmore và Thompson luôn hướng đến việc tăng số tiền mặt đi vay và tăng số lượng bất động sản trong danh mục đầu tư. Nếu hiệu quả, giá nhà và chi phí đi vay không thay đổi, kế hoạch này sẽ giúp họ mở rộng quy mô mà không cần dùng “tiền túi”.

Tại Mỹ, lãi suất thế chấp cao gấp đôi so với thời điểm tháng 8/2021 khi chỉ ở dưới 3%. Lãi suất cố định 30 năm thì khoảng 6,34%. Tuy nhiên, Whitmore cho biết những con số này không ảnh hưởng đến lợi nhuận, điều quan trọng là biết rõ tỷ suất lợi nhuận là bao nhiêu để tính chi phí gia tăng. Anh lựa chọn cách tăng tiền thuê nhà.

Theo Rent.com, giá thuê trung bình trên toàn nước Mỹ đã tăng 7,5% kể từ tháng 8/2021 từ 1.829 USD lên 1.967 USD vào tháng 4/2023. Do đó, theo Whitmore, tiền lãi từ thuê nhà cũng tăng nhanh như lãi suất chung. Đó là lý do tại sao lạm phát luôn có lợi cho nhà đầu tư bất động sản.

Song, theo Whitmore, cách đầu tư này cũng đòi hỏi mức độ chấp nhận rủi ro cao, đặc biệt là trong thời gian đầu khi bạn đang cố gắng mở rộng quy mô bằng cách đi vay nhiều hơn. Whitmore và Thompson đã sử dụng cách này để mua 5 ngôi nhà cho 1 gia đình trước khi họ đầu tư vào một khu chung cư. Khi đó, họ không chỉ có 120.000 USD tiền mặt để đặt cọc mà còn sở hữu danh mục đầu tư và kinh nghiệm để nhận khoản vay thương mại 1,12 triệu USD.

Phương pháp này là cả một hành trình dài và kéo dài nhiều năm trước khi nhà đầu tư có thể thoải mái rút tiền lãi. Đó là lý do vì sao Whitmore vẫn phải làm công việc fulltime của mình cho đến khi công ty phá sản vào năm 2006. Anh chia sẻ, khi cần lợi nhuận từ dòng tiền trong danh mục đầu tư, cả 2 đã tích luỹ được 20 ngôi nhà cho 1 gia đình và một vài khu nhà cho nhiều gia đình.

Whitmore và Thompson đã mua và sở hữu tổng cộng 2.423 căn nhà cho thuê. Trong số đó, 20 căn là nhà ở cho 1 gia đình và số còn lại là nằm trong khu phức hợp cho nhiều gia đình, không bao gồm các trung tâm mua sắm mà họ sở hữu. Kể từ đó, họ đã bán hầu hết các bất động sản trên để chốt lời nhưng vẫn để lại 471 căn hộ cho thuê.

Một trong những “bí kíp” mà Whitmore tận dụng đó là xây dựng mối quan hệ tốt đẹp trong lâu dài với bên cho vay. Nếu bên cho vay không tin tưởng vào khả năng trả nợ của bạn, họ chỉ có thể cho bạn vay 60% giá trị tài sản. Khi có nhiều giao dịch hơn thì họ sẽ bớt nghiêm ngặt hơn và bạn có thể thương lượng mức lãi suất thấp hơn. Điều quan trọng là không bao giờ được trễ hạn thanh toán.

Một cách khác để tăng số tiền tái cấp vốn là tăng giá trị cho bất động sản. Whitmore lưu ý điều quan trọng là phải phát hiện ra những khoảng trống, tức là nên tìm một ngôi nhà đang bán với giá thấp hơn trong khu và cải tạo nó đủ để giá trị tương ứng với những căn xung quanh.

Ví dụ, nếu giá nhà trung bình của khu vực đó là 120.000 USD thì ngôi nhà giá 60.000 USD cần cải tạo ở mức độ “nhẹ nhàng” sẽ là khoản đầu tư tuyệt vời. Những hạng mục cần sửa chữa nên liên quan đến phần nhìn, dễ cải tạo như sơn mới, rèm, thiết bị chiếu sáng hay nội thất.

Bạn cũng nên tránh những ngôi nhà cần cải tạo quá nhiều, đặc biệt là những căn có vấn đề về cấu trúc. Không nên tập trung vào một ngôi nhà cần làm trần, lò sưởi hay hệ thống điều hoà mới.

Whitmore chia sẻ, nếu muốn mở rộng quy mô với số vốn ít ỏi, đừng kỳ vọng rằng sẽ sớm có lãi. Anh nói, ngay cả khi dòng tiền bằng đầu “ra, vào”, dù đó là lợi nhuận từ cho thuê hay tái cấp vốn, thì nó cũng cần phải xoay vòng để phát triển danh mục đầu tư.

Tham khảo BI