Người Trung Quốc trả giá đắt khi dồn tiền tiết kiệm vào bất động sản

Người Trung Quốc trả giá đắt khi dồn tiền tiết kiệm vào bất động sản

Giá bất động sản tại Thượng Hải chớm phục hồi, nhưng thị trường nhà ở trên toàn quốc vẫn phải đối mặt với lượng cung dư thừa khổng lồ – khoảng 90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc chưa hoàn thiện.

Nhiều gia đình Trung Quốc từng dồn toàn bộ tiền tiết kiệm vào các căn hộ được xem là con đường an toàn để tích lũy tài sản, để rồi chứng kiến giá trị những tài sản đó lao dốc. Ảnh: NYTimes

Trong cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài tại Trung Quốc, đã có những giai đoạn ngắn giá nhà ổn định trở lại, làm dấy lên hy vọng rằng đà suy giảm kéo dài nhiều năm cuối cùng đã kết thúc. Tuy nhiên, mỗi lần như vậy chỉ là khoảng lặng tạm thời trước khi thị trường tiếp tục đi xuống.

Sau khi giá nhà tại một số thành phố lớn nhất Trung Quốc chững lại trong những tháng đầu năm nay, thị trường một lần nữa đứng trước ngã rẽ. Các nhà phân tích và chuyên gia kinh tế vẫn chia rẽ về việc liệu đây có phải là đáy của đợt suy thoái đã làm bốc hơi phần lớn tài sản của tầng lớp trung lưu Trung Quốc hay chỉ là một quãng nghỉ trước khi tiếp tục giảm sâu.

Theo dữ liệu do UBS và Centaline, một trong những công ty môi giới bất động sản lớn nhất Trung Quốc, tổng hợp, giá nhà thứ cấp trung bình tại các thành phố hạng nhất gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đã tăng 2% trong giai đoạn từ tháng 2 đến tháng 4. Đợt phục hồi này diễn ra sau khi giá nhà tại các thành phố trên lao dốc 38% kể từ năm 2021, gây tác động lan rộng đến cả kinh tế Trung Quốc và kinh tế toàn cầu.

Cuộc khủng hoảng đã để lại hậu quả nặng nề trong nước và tạo ra những hệ lụy đáng kể ở nước ngoài. Nhiều gia đình Trung Quốc đã dồn phần lớn khoản tiết kiệm của mình vào bất động sản, coi đây là kênh tích lũy tài sản an toàn, để rồi nhận ra trong thất vọng và tức giận rằng thực tế hoàn toàn không như vậy.

Timothy Liu, một nhân viên văn phòng tại tỉnh Hà Nam, là một trong số những người chịu ảnh hưởng. Năm 2021, anh chi khoảng 76,000 USD để mua một căn hộ nhỏ tại quê nhà nhưng sau đó chứng kiến giá trị tài sản giảm gần một phần ba. Giống như nhiều người dân Trung Quốc khác, anh mất việc cách đây hai năm và gặp khó khăn trong việc tìm công việc mới khi nền kinh tế suy yếu, một phần do cuộc khủng hoảng bất động sản.

Điều an ủi duy nhất đối với anh là đã mua một căn hộ giá thấp bằng tiền mặt tại khu dân cư bình dân thay vì vay tiền để mua nhà tại các thành phố lớn.

“Dù tránh được khoản vay thế chấp khổng lồ ở một thành phố hạng nhất, căn hộ của tôi vẫn mất gần 30% giá trị. Tôi thực sự rất thất vọng”, anh nói.

Tính theo tỷ lệ phần trăm, mức sụt giảm của thị trường nhà ở Trung Quốc gần gấp đôi cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ từng châm ngòi cho cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Ảnh: Qilai Shen/The New York Times.

Hệ quả từ cuộc khủng hoảng nhà ở

Hoàn cảnh của Liu không phải là trường hợp cá biệt. Khi giá nhà lao dốc, người tiêu dùng đã cắt giảm chi tiêu cho ô tô, mỹ phẩm và nhiều mặt hàng không thiết yếu khác. Trong khi đó, các nhà máy không thể tiêu thụ đủ hàng hóa trong nước, buộc Trung Quốc đẩy mạnh xuất khẩu, tạo ra các khoản thặng dư thương mại lên tới hàng ngàn tỷ USD.

Những nhà phân tích lạc quan cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn đảo chiều, đặc biệt tại Thượng Hải và Thâm Quyến. Dù tiền thuê nhà vẫn chưa đủ để trang trải các khoản trả nợ thế chấp, khoảng cách này đã thu hẹp đáng kể. Thượng Hải cũng đã nới lỏng điều kiện vay vốn thông qua quỹ nhà ở địa phương, cung cấp các khoản thế chấp với lãi suất rất thấp.

“Về bản chất, đây giống như một đợt cắt giảm lãi suất”, Karl Choi, Trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc đại lục tại Bank of America Global Research, nhận định.

Ông Choi dự báo giá nhà tại các thành phố lớn của Trung Quốc sẽ ổn định trong nửa cuối năm nay và đà phục hồi sẽ lan sang các thành phố nhỏ hơn vào năm 2027.

Tính theo tỷ lệ phần trăm, mức giảm của thị trường bất động sản Trung Quốc gần gấp đôi cuộc khủng hoảng nhà ở tại Mỹ cách đây hai thập kỷ – sự kiện khiến hàng loạt ngân hàng phá sản và châm ngòi cho cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Khi đó, nhiều người Mỹ vay thế chấp với tỷ lệ vốn tự có rất thấp, thậm chí gần như bằng không, và không thể tiếp tục trả nợ khi giá nhà ngừng tăng rồi quay đầu giảm.

Ngược lại, tại Trung Quốc, các ngân hàng từ lâu yêu cầu người mua nhà phải trả trước một khoản lớn. Các hộ gia đình thành thị có thể đáp ứng điều này nhờ tỷ lệ tiết kiệm cao, thường lên tới khoảng 40% thu nhập.

Khoản trả trước lớn giúp giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng, bởi giá nhà phải giảm rất sâu thì giá trị khoản vay mới vượt quá giá trị tài sản bảo đảm.

Tại Trung Quốc, các hộ gia đình nắm giữ phần lớn tài sản tiết kiệm dưới dạng bất động sản, trong đó khoảng 25% hộ gia đình thành thị sở hữu từ hai căn nhà trở lên. Ảnh: Qilai Shen/The New York Times.

Tuy nhiên, việc hạn chế tổn thất cho ngân hàng không đồng nghĩa với khả năng phục hồi của thị trường.

Nhiều nhà phân tích tỏ ra hoài nghi về triển vọng hồi phục thực sự, khi Trung Quốc vẫn còn khoảng 90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc chưa hoàn thiện, trong khi thanh khoản thị trường rất yếu, người bán mất nhiều thời gian mới tìm được người mua.

Thực tế, giá nhà từng có giai đoạn ổn định ngắn vào năm ngoái trước khi tiếp tục giảm trở lại.

Ngoài ra, bốn thành phố hạng nhất chỉ chiếm khoảng 6% dân số, trong khi giá nhà tại phần lớn các khu vực còn lại giảm mạnh hơn.

Trong những năm gần đây, các thành phố lớn đã nới lỏng quy định để người dân từ các địa phương khác có thể mua nhà dễ dàng hơn, nhằm hỗ trợ nhu cầu.

“Điều đó đã thu hút thêm nhiều người từ các khu vực khác trong cả nước”, ông John Lam, Trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á của UBS, cho biết.

Làn sóng dịch chuyển này đang khiến nhiều thành phố nhỏ suy giảm sức sống. Tại Diêm Thành (Yancheng), cách Thượng Hải khoảng 320 km về phía bắc, một người dân cho biết giá bất động sản tại đây đã giảm một nửa chỉ trong vài năm khi người dân chuyển dần đến các đô thị lớn.

“Người dân địa phương không còn mặn mà với việc mua nhà ở đây nữa. Nhiều người đã chuyển đến các thành phố phía nam như Tô Châu hoặc Thượng Hải để mua nhà và không quay trở lại”, ông nói.

Kể từ năm 2021, khi thị trường bất động sản Trung Quốc lao dốc, phần lớn thiệt hại không nằm ở hệ thống ngân hàng mà dồn lên các hộ gia đình – những người chứng kiến giá trị tài sản của mình sụt giảm mạnh.

Theo Khảo sát Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc do Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam thực hiện, giá trị tài sản ròng trung bình của các hộ gia đình thành thị đã giảm xuống còn 130,000 USD vào mùa hè năm ngoái, từ mức 163,000 USD hai năm trước đó.

Ngay cả con số này có thể vẫn chưa phản ánh hết mức độ thiệt hại. Khảo sát cho thấy nhiều chủ nhà chỉ ước tính giá trị bất động sản của họ giảm khoảng 20% so với đỉnh.

Các nghiên cứu cũng chỉ ra rằng khoảng ba phần tư tài sản tiết kiệm của hộ gia đình Trung Quốc nằm ở bất động sản. Nhiều người mua thêm căn hộ thứ hai như một kênh đầu tư, thay vì phân bổ vào cổ phiếu, trái phiếu hay quỹ tương hỗ.

Theo ông Sam Radwan, CEO công ty tư vấn Enhance International, khoảng 25% hộ gia đình thành thị tại Trung Quốc sở hữu từ hai căn nhà trở lên, so với chỉ khoảng 4% tại Mỹ.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà trống lớn khiến nhiều gia đình không thể tìm được người thuê. Ngay cả khi cho thuê được, mức giá cũng thường thấp hơn đáng kể so với khoản trả góp hàng tháng.

Đối với Liu, một người ngoài 30 tuổi, đà giảm giá bất động sản đã xóa sạch toàn bộ số tiền tiết kiệm tích lũy từ thời đại học.

“Tôi cảm thấy như mình đã làm việc suốt 10 năm qua mà chẳng được gì”, anh nói. “Tôi chỉ có thể tự an ủi rằng nếu khi đó mua nhà ở một thành phố hạng nhất, khoản thua lỗ hiện nay có lẽ tương đương với việc làm không công trong 30-50 năm”.

Vũ Hạo

FILI

– 19:00 02/06/2026