[Longform] Vì sao bất động sản thương mại Hồng Kông sẽ tiếp tục “đóng băng”?

Vì sao bất động sản thương mại Hồng Kông sẽ tiếp tục “đóng băng”?

Giới phân tích nhận định các chủ cho thuê vẫn chưa đối mặt với thực tế, trong bối cảnh một vòng xoáy tiêu cực có thể khiến thị trường khó phục hồi trong thập kỷ tới. Và đợt suy thoái lần này cũng có nhiều điểm khác biệt với những lần trước.

Ngân hàng Thụy Sĩ UBS đã có một thương vụ hời vào năm 2003 khi thuê 6 tầng có tổng diện tích 146,000 ft2 tại Trung tâm Tài chính Quốc tế 2 – tòa nhà cao nhất Hồng Kông thời điểm đó – với giá chưa đến 20 HKD (tương đương 2.55 USD) mỗi ft2. Các chủ cho thuê, bao gồm MTR Corp và một liên doanh do Sun Hung Kai Properties dẫn đầu, đã ký hợp đồng 10 năm khi dịch Hội chứng Hô hấp Cấp tính Nặng (SARS) đang tàn phá một thị trường vốn đã suy yếu.

Một thập kỷ sau, UBS đã phải trả gấp 5 lần để gia hạn hợp đồng thuê, nhờ vào sự bùng nổ của thị trường văn phòng trong bối cảnh nền kinh tế tăng trưởng nóng.

Những câu chuyện như vậy có thể mang lại niềm an ủi cho các chủ sở hữu bất động sản đang gặp khó khăn trong thị trường bất động sản thương mại thành phố. Nhưng các nhà phân tích cho rằng lần này tình hình có thể sẽ khác.

“Trong khoảng 20 đến 25 năm qua, bất động sản Hồng Kông chỉ có một chiều đi lên. Các cuộc khủng hoảng trong quá khứ như khủng hoảng tài chính 1997-1998 và 2008, hay dịch SARS năm 2003 chỉ tác động đến ngành như những gián đoạn tạm thời”, ông Goodwin Gaw, Chủ tịch và đồng sáng lập Gaw Capital, một công ty cổ phần tư nhân chuyên về bất động sản có trụ sở tại Hồng Kông, cho biết.

Đợt suy thoái hiện tại đã phá vỡ quy luật đó.

“Đợt suy thoái này đặt ra những thách thức chưa từng có kể từ những năm 1990”, ông Henry Chan, nhà kinh tế về bất động sản thương mại tại Capital Economics, nhận định. “Thị trường đang phải vật lộn với những lực cản cả về cấu trúc lẫn chu kỳ, kéo theo sự sụt giảm kéo dài về giá trị tài sản. Việc quay trở lại mức đỉnh của năm 2018 dường như là không thể trong thập kỷ tới”.

Cả phân khúc văn phòng và bán lẻ của thị trường bất động sản thương mại (CRE) đều đang gặp khó khăn, khiến các nhà phân tích khó có thể tìm ra lối thoát khỏi tình trạng này.

“Sự hội tụ của nhiều yếu tố đã tạo ra vòng xoáy tiêu cực này trên thị trường bất động sản thương mại Hồng Kông, bao gồm tình trạng dư cung, phương thức làm việc mới trong kỷ nguyên hậu đại dịch, căng thẳng địa chính trị và sự chững lại của nền kinh tế Trung Quốc”, bà Charlene Huang, Trưởng bộ phận bất động sản khu vực châu Á-Thái Bình Dương thuộc đơn vị đầu tư thay thế toàn cầu của UBS, cho biết.

Các chỉ số giá thuê bất động sản thương mại Hồng Kông

Ghi chú: Tất cả dữ liệu tính đến đầu tháng

Nguồn: Chỉ số giá thuê JLL (2010=100)

Bị cuốn vào vòng xoáy, các chủ sở hữu tài sản đang phải vật lộn để tồn tại giữa bối cảnh chi phí vay vốn cao dai dẳng và giá trị tài sản sụt giảm.

Trước khi chu kỳ cắt giảm lãi suất hiện tại bắt đầu vào tháng 9, Hồng Kông đã theo chân Mỹ thực hiện 11 lần tăng lãi suất từ tháng 3/2022 đến tháng 7/2023, đẩy chi phí vay vốn lên mức cao nhất kể từ tháng 12/2007.

Từ tháng 9 đến tháng 12 năm ngoái, Cơ quan Tiền tệ Hồng Kông (HKMA) đã ba lần cắt giảm lãi suất cơ bản, giảm tổng cộng 1 điểm phần trăm. Theo đó, các ngân hàng thương mại của thành phố cũng đã giảm lãi suất cơ bản ba lần kể từ tháng 9, với tổng mức giảm 62.5 điểm cơ bản.

Lãi suất cơ bản tại HSBC, công ty con Hang Seng Bank và Bank of China (Hong Kong) đang ở mức 5.25%. Lãi suất tại Standard Chartered, Bank of East Asia, Citigroup, CCB Asia và các ngân hàng khác là 5.5%.

Trong khi đó, theo dữ liệu chính thức, các văn phòng hạng sang tại Hồng Kông đã mất hơn một nửa giá trị so với mức đỉnh vào quý 4/2018, trong khi giá thuê giảm mạnh khoảng 23%.

Theo JLL, tỷ lệ văn phòng trống trong quý 2 là 13.6%, chỉ thấp hơn một chút so với mức cao kỷ lục 13.7% trong quý 1.

Hơn nữa, theo Savills, dự kiến sẽ có thêm 6.7 triệu ft2 nguồn cung mới được tung ra thị trường từ năm 2025 đến 2028, trước khi tốc độ mở rộng chậm lại còn 1.5 triệu ft2 từ năm 2029 đến 2032.

“Dù giá trị đã sụt giảm mạnh trong chu kỳ này, việc định giá lại đang diễn ra chậm hơn” so với các đợt suy thoái trước đây, ông Chan tại Capital Economics cho biết. “Nhưng tin xấu là nếu không có sự thay đổi đáng kể về nhu cầu, tình trạng này sẽ kéo dài”.

Quang cảnh các tòa nhà văn phòng ở khu Central vào ngày 17/01/2025. Ảnh: Edmond So

“Chúng tôi cho rằng sự sụt giảm giá trị cho thuê và việc định giá lại tài sản sẽ kéo dài và sâu hơn so với suy nghĩ của hầu hết mọi người. Ngay cả khi quá trình này kết thúc, đó có vẻ là một sự ổn định hơn là một sự phục hồi”.

Ông cho biết giá trị và giá thuê sẽ ổn định ở mức thấp hơn so với trước đại dịch, và “hiện tại không có chất xúc tác mạnh mẽ nào để khơi lại nhu cầu”, không giống như giai đoạn phục hồi 1997-2003 khi nền kinh tế vững mạnh của Trung Quốc đã thổi luồng sinh khí vào thị trường.

Thật vậy, thị trường văn phòng đã phục hồi nhanh chóng trong nhiều chu kỳ trước đây. Sau khi giá trị chạm đáy vào năm 2003, lãi suất giảm, việc triển khai Thỏa thuận Đối tác Kinh tế Chặt chẽ hơn (CEPA) với Trung Quốc đại lục, và sự kết thúc của dịch SARS đã thúc đẩy nhu cầu thuê từ các tổ chức tài chính và tập đoàn khi kinh tế Trung Quốc tăng trưởng với tốc độ chóng mặt.

Từ năm 2003 đến 2008, giá trị văn phòng đã tăng vọt 3.7 lần. Tỷ lệ trống đã giảm xuống dưới 8% vào năm 2006, từ mức 15% vào năm 1998.

Sau đó, thị trường chỉ mất hai năm để phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Việc nới lỏng tiền tệ, cùng với mối quan hệ chặt chẽ của Hồng Kông với nền kinh tế đại lục, đã thúc đẩy hoạt động cho thuê và đầu tư văn phòng, tạo ra một sự phục hồi hình chữ V cho thị trường bất động sản thương mại. Theo dữ liệu Chính phủ, giá trị các văn phòng hạng sang đã phục hồi hoàn toàn vào giữa năm 2010 và sau đó tăng vọt 141% trong thập kỷ tiếp theo.

Thị trường đạt đỉnh vào khoảng năm 2017 khi CK Asset Holdings của ông Lý Gia Thành bán The Center, một tòa tháp văn phòng 73 tầng ở khu Central, với giá 40.2 tỷ HKD – giao dịch bất động sản đắt giá nhất thế giới tại thời điểm đó.

“So với năm 1997, bất động sản thương mại đang đối mặt với một thách thức lớn hơn”, ông Ryan Ip Man-ki, Phó Chủ tịch của tổ chức tư vấn chính sách địa phương Our Hong Kong Foundation và là Giám đốc điều hành của Viện Chính sách Công, cho biết.

“Chính phủ xem [tình hình hiện tại] là một sự điều chỉnh của thị trường. Từ góc độ của họ, bất động sản thương mại không có tác động lớn đến sinh kế của người dân như nhà ở, nhưng họ cũng thừa nhận những thách thức. Điều họ có thể làm là giảm nguồn cung và cung cấp hỗ trợ phù hợp với thị trường”.

Để giải quyết tình trạng trống cao ở các tòa nhà thương mại hiện hữu và làn sóng nguồn cung sắp tới, Bộ trưởng Tài chính Paul Chan Mo-po đã cho biết trong bài phát biểu ngân sách vào tháng 2 rằng thành phố sẽ tạm dừng việc bán đất thương mại trong 12 tháng. Ông nói thêm rằng chính phủ có thể chỉ định một số khu đất thương mại cho các mục đích sử dụng khác và cung cấp sự linh hoạt hơn trong quy hoạch sử dụng đất.

Tháng trước, chính quyền Hồng Kông đã khởi động một chương trình khuyến khích chuyển đổi các khách sạn và tòa nhà thương mại thành nhà ở cho sinh viên để giảm bớt tình trạng thiếu hụt nguồn cung trong bối cảnh có một làn sóng sinh viên nước ngoài đổ về.

Các nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước vẫn do dự trong việc đầu tư mới vào các lĩnh vực truyền thống như không gian bán lẻ và văn phòng, theo bà Jasmine Chiu, một đối tác bất động sản tại công ty luật Johnson Stokes & Master. Nhưng bà cho biết chương trình này sẽ châm ngòi cho nhiều khoản đầu tư hơn để mua lại các khách sạn, tòa nhà công nghiệp và văn phòng phù hợp.

 

Các giao dịch lớn trên thị trường bất động sản thương mại Hồng Kông

 

Nguồn: JLL, báo cáo của truyền thông địa phương

“Nó sẽ bù đắp một phần nguồn cung mới và cung cấp một lối thoát cho các chủ sở hữu văn phòng hạng B”, ông Ip nói. “Nhưng số lượng tòa nhà phù hợp để chuyển đổi có thể bị hạn chế, và cần phải tính đến chi phí xây dựng cao cũng như quy trình quy hoạch kéo dài”.

Thị trường của người thuê sẽ tiếp tục chiếm ưu thế, khiến các chủ cho thuê văn phòng không còn lựa chọn nào khác ngoài việc đưa ra các ưu đãi hấp dẫn hơn khi đối mặt với tỷ lệ trống cao, ông Chan của Capital Economics cho biết. Ông dự báo giá thuê sẽ giảm thêm 20% cho đến năm 2027.

Phân khúc bán lẻ vẫn chìm trong suy thoái, đặt ra “nhiều câu hỏi hơn về lối thoát cho phân khúc này”, bà Huang của UBS cho biết.

Triển vọng của ngành bán lẻ còn thách thức hơn phân khúc văn phòng vì những thay đổi về cấu trúc đã làm thay đổi cơ bản nhu cầu bán lẻ, ông Ip nói.

“Du khách đại lục mua sắm hàng xa xỉ ở Hồng Kông và nhu cầu nội địa mạnh mẽ là hai lý do giúp Hồng Kông có thể duy trì mức giá thuê cao như vậy trong quá khứ”, ông nói. “Nhưng giờ đây chi tiêu của người dân địa phương vẫn yếu khi việc đi lại lên phía bắc trở nên thuận tiện hơn, và du khách [đại lục] đang chi tiêu ít hơn và tập trung vào du lịch trải nghiệm”.

Theo JLL, tỷ lệ trống tại các trung tâm mua sắm hạng sang đạt 10.5% trong quý 2 – mức cao nhất từng được ghi nhận – trong khi giá thuê tại các phố mua sắm chính đã quay trở lại mức của năm 2003.

Doanh số bán lẻ trong tháng 6 đã có sự cải thiện, đánh dấu tháng tăng thứ hai liên tiếp sau 14 tháng sụt giảm. Mức tăng đạt 0.7% so với cùng kỳ năm trước, sau khi mức tăng 2.4% đã điều chỉnh của tháng 5 được ghi nhận.

“Các loại khách thuê hiện nay đã khác trước, và họ không thể chi trả mức giá thuê của quá khứ”, ông Ip nói.

Người đi bộ đi qua các cửa hàng trống ở Vịnh Causeway vào ngày 07/07/2025. Ảnh: Sam Tsang

Trên Phố Russell ở Vịnh Causeway, một trong những dải mua sắm đắt đỏ nhất thành phố, các khách thuê mới như nhà thuốc, công ty môi giới trực tuyến và các nhà sản xuất hàng may mặc tầm trung đã thay thế các thương hiệu xa xỉ từng trả giá cao ngất ngưởng cho những không gian sang trọng để bán túi xách, đồng hồ và trang sức đắt tiền.

Sự thay đổi này phản ánh sự sụt giảm mạnh về giá thuê. Skechers, một công ty giày dép và quần áo của Mỹ, đã tiếp quản mặt bằng trước đây do nhà sản xuất đồng hồ Patek Philippe thuê vào tháng 7. Giá thuê hàng tháng mới là 360,000 HKD, tương đương 347 HKD mỗi feet vuông – thấp hơn khoảng 35% so với số tiền mà công ty Thụy Sĩ đã trả.

Giá thuê bán lẻ chắc chắn sẽ tiếp tục giảm do những thay đổi trong tiêu dùng và tỷ lệ trống cao, ông Ip cho biết.

“Tôi tin rằng một số chủ cho thuê vẫn chưa chấp nhận thực tế”, ông nói thêm.

Ông cho biết trong khi hoạt động cho thuê sẽ tăng lên khi giá thuê giảm giúp mặt bằng trở nên hợp túi tiền hơn, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức sẽ phải chịu thiệt hại khi giá trị vốn của họ sụt giảm.

Các chủ sở hữu đang gặp khó khăn đã phải bán tháo các bất động sản thương mại và cá nhân với giá rẻ, bị mắc kẹt giữa thu nhập cho thuê sụt giảm và chi phí vay vốn cao. Đồng thời, các ngân hàng đã trở nên thận trọng hơn trong việc cho vay đầu tư bất động sản thương mại khi các khoản nợ xấu gia tăng.

“Chúng ta đang ở trong một trạng thái vô định”, ông Gaw của Gaw Capital nói. “Doanh số bán tài sản ở Hồng Kông sẽ phục hồi, nhưng các mức giá mới cần được thiết lập. Hiện tại, có rất ít giao dịch để xác định mặt bằng giá mới và nguồn vốn vay ngân hàng cũng hạn chế. Các ngân hàng vẫn đang cố gắng tìm cách xử lý việc tái cấp vốn cho các danh mục bất động sản thương mại hiện hữu, chứ chưa nói đến việc cấp các khoản vay mới”.

Quốc An (Theo SCMP)

FILI

– 19:00 14/08/2025