6 năm khủng hoảng, bất động sản Trung Quốc vẫn chưa tìm thấy lối ra

6 năm khủng hoảng, bất động sản Trung Quốc vẫn chưa tìm thấy lối ra

Từng là tỷ phú và trở thành biểu tượng cho thời kỳ bùng nổ rồi suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc, ông Hứa Gia Ấn đã bị một tòa án Trung Quốc tuyên án tù chung thân vào tuần trước.

Tuy nhiên, việc đế chế bất động sản của ông sụp đổ không đồng nghĩa với cuộc khủng hoảng của ngành này đã kết thúc. Bước sang năm thứ 6, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn tiếp tục gây sức ép lên nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, làm xói mòn tài sản của hàng triệu hộ gia đình và buộc Bắc Kinh ngày càng dựa vào xuất khẩu để duy trì tăng trưởng, qua đó làm gia tăng căng thẳng thương mại.

Theo các chuyên gia, chưa có dấu hiệu rõ ràng cho thấy cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc sắp đi đến hồi kết.

Ông Hứa Gia Ấn, nhà sáng lập China Evergrande Group, đứng tại tòa trong phiên xét xử ở Tòa án Nhân dân Trung cấp Thâm Quyến, tỉnh Quảng Đông, Trung Quốc, trong bức ảnh do Tòa án Nhân dân Trung cấp Thâm Quyến cung cấp ngày 20/8/2026. (Tòa án Nhân dân Trung cấp Thâm Quyến/Reuters)

Sáu năm sau khi các cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc siết chặt ngành bất động sản vốn phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy, sức ép vẫn chưa giảm. Hàng triệu căn nhà xây dở dang nằm bỏ hoang trên khắp Trung Quốc, đà phục hồi giá nhà mới tại các thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải đã chững lại, doanh số bán đất tiếp tục lao dốc, trong khi doanh số bán nhà và hoạt động xây dựng đều giảm với tốc độ ngày càng nhanh.

Tại các thành phố nhỏ hơn ở khu vực nội địa, giá nhà cũ đã giảm gần 25% so với năm 2020, qua đó trở thành lực cản đối với tiêu dùng.

Nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng 4.3% trong quý 2 so với cùng kỳ năm trước, mức thấp nhất trong hơn 3 năm.

Trong bối cảnh động lực từng là trụ cột của nhu cầu trong nước đang đảo chiều, Trung Quốc ngày càng phụ thuộc vào xuất khẩu để thúc đẩy tăng trưởng. Thặng dư thương mại của nước này đã tăng hơn gấp đôi kể từ năm 2019, làm căng thẳng thương mại với Liên minh châu Âu (EU) và Mỹ leo thang, đồng thời làm dấy lên lo ngại về một “China Shock 2.0”, khi hàng xuất khẩu Trung Quốc lấn át các ngành sản xuất nội địa tại những đối tác thương mại, trong đó có các quốc gia thuộc Global South.

Không có giải pháp dễ dàng

“Vấn đề mang tính hệ thống và không có nhiều cách để giải quyết”, Sam Radwan, CEO của công ty tư vấn bất động sản Enhance International có trụ sở tại Chicago, nói. “Nguồn cung nhà ở đang nhiều hơn số hộ gia đình – hơn một phần ba dân số từng sử dụng nhà thứ hai như một kênh đầu tư”.

Evergrande vỡ nợ vào năm 2021 và bắt đầu quá trình thanh lý vào năm 2024. Đối thủ Country Garden vỡ nợ vào năm 2023 và kể từ đó chưa mua thêm đất. Trong khi đó, China Vanke đang tìm cách gia hạn một số khoản thanh toán trái phiếu và đã thay phần lớn lãnh đạo cấp cao bằng các nhân sự đến từ các doanh nghiệp nhà nước.

Chủ tịch Tập Cận Bình đã tìm cách chuyển hướng tín dụng ngân hàng và hỗ trợ của nhà nước từ bất động sản sang các ngành công nghệ chiến lược như robot và chất bán dẫn. Tuy nhiên, các ngành mới nổi này vẫn quá nhỏ để bù đắp tác động tiêu cực từ tình trạng suy thoái kéo dài của thị trường nhà ở, theo các chuyên gia.

“Tăng trưởng và những lợi ích từ tăng trưởng đang được phân bổ hẹp hơn nhiều trong nền kinh tế”, Max Zenglein, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Conference Board Asia, nói. “Đó là một lý do quan trọng khiến tiêu dùng chưa phục hồi.”

Do phần lớn các doanh nghiệp bất động sản tư nhân đã vỡ nợ, các nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nhà nước hiện chiếm ưu thế. Các bên tham gia thị trường dự báo ngành bất động sản sẽ ngày càng chịu sự giám sát chặt chẽ hơn của nhà nước.

“Mối quan tâm chính nằm ở việc ai đứng sau doanh nghiệp, đó là doanh nghiệp Nhà nước trung ương hay địa phương”, một nhân viên tín dụng tại một ngân hàng quốc doanh lớn nói. “Trên thực tế, các ngân hàng đã gần như ngừng cho các nhà phát triển tư nhân vay từ lâu”.

“Nỗi đau không thể chịu đựng thêm”

Radwan ước tính cần 18 tháng để giải phóng lượng nhà tồn kho. Theo ông, giá nhà cần giảm thêm 40% so với mức năm 2025 mới có thể đạt trạng thái cân bằng, và quá trình này có thể kéo dài thêm một thập kỷ.

“Người Trung Quốc rất thông minh”, Radwan nói. “Họ đủ hiểu rằng thị trường vẫn chưa chạm đáy, nhưng họ không thể nhìn thấy đáy ở đâu”.

Một số chuyên gia khác cho rằng giai đoạn tồi tệ nhất có thể đã qua.

“Chúng tôi không kỳ vọng tình hình sẽ xấu đi đáng kể từ đây”, Christopher Beddor, Phó giám đốc nghiên cứu Trung Quốc tại Gavekal Dragonomics, nói. “Tuy nhiên, kịch bản có khả năng xảy ra nhất là giá nhà tiếp tục điều chỉnh một cách dai dẳng cho đến khi thị trường được giải phóng khỏi tình trạng dư cung, từ đó mở đường cho một số cải thiện”.

Án tù dành cho ông Hứa Gia Ấn trở thành chủ đề nổi bật trong những bình luận giận dữ trên mạng xã hội Trung Quốc. Hashtag liên quan đã thu hút hơn 370 triệu lượt xem và 72,000 cuộc thảo luận trên Weibo, mạng xã hội tương tự X của Trung Quốc, vào ngày 20/08.

“Nỗi đau không thể chịu đựng thêm”, Jason Wang, một chủ nhà 38 tuổi, nói. Giá trị căn nhà của ông tại tỉnh Sơn Đông, một trong những khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ khủng hoảng bất động sản, đã giảm 25% kể từ khi ông mua vào năm 2019.

“Khi người dân còn khó lo nổi cái ăn, ai có đủ khả năng mua nhà?”.

Vương Đông

FILI

– 15:27 24/08/2026